房、地課豪宅稅分開計算 打房效果有限

2014/01/24

【聯合報／記者林上祚／台北報導】住商不動產企劃室經理徐佳馨表示，台北市去年房屋移轉三萬九千件，約有一成總價超過八千萬元；全台交易件數卅五、六萬件中，大約僅百分之五達財政部豪宅標準。
財政部昨宣布課徵豪宅稅，這項措施到底對多少民眾有影響，連房仲業都很難評斷，主要關鍵是，富人多半以法人或投資公司名義投資豪宅。
一位資深會計師表示，豪宅實價課稅對於懂得規避的賣家沒有影響，他們購買時將土地、房屋分開計價，賣出後只要宣稱，持有期間的增值完全來自土地，「房屋持有期間只有折價」，國稅局就沒轍。
不過，賦稅署官員強調，就算將土地與房屋價格切割，立論基礎也得站得住腳才行。他說，「你三十年前蓋一個房子，隨著物價上漲，價值還是會增加」；為避免民眾把所得全部灌到土地，只繳土地增值稅，財政部才會力促地方政府，盡快調高轄區的房屋評定價值。
財政部官員表示，儘管去年實價登錄上路後，指標個案價格頻創新高，但潤泰負責人尹衍樑以八點七億元天價，購買仁愛圓環松濤院；「河南王」王任生去年以一坪近三百萬元買下三戶帝寶，因賣方是建商，建商在不動產交易早已將土地與房屋分開計價，豪宅稅對建商並沒有影響。
徐佳馨預估，豪宅稅上路後，指標性豪宅賣方可能會把稅負轉嫁買方，價格恐怕因此更下不來；但地段比較差的豪宅，價格恐怕會被打下來。

Read More

每坪192.9萬 「信義之星」北市第六貴

2014/01/16

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 台北市政府昨（15）日揭露新一波實價，今年9月交易的信義計畫區豪宅「信義之星」，十樓成交戶別建物移轉總面積為142.65坪，總價2.31億元，拆算車位平均單價約每坪192.9萬元，為實價揭露豪宅中排行第六。 根據實價登錄資訊顯示，「信義之星」曾有一戶七樓戶別在2012年11月交易，當時單價約每坪192萬元，與昨天新揭露資料相比，顯示近年該社區房價波動不大。 據了解，昨日揭露這戶「信義之星」屋主持有近十年，曾被假扣押，後雖撤銷，推測應為在流入法拍市場前逢高獲利處分，之前開價約每坪220萬元，曾在仲介市場求售，最後以八八折左右價格成交。 「信義之星」為信義區早期豪宅產品，相較信義計畫區其他新豪宅產品，「信義之星」基地面積大、開放空間規劃也較舒適，加上地段優勢，且市場上釋出稀有，又有不少名人入住光環，目前中古市場開價約每坪238萬元、車位行情約每個400至450萬元。 台灣房屋SOGO特許加盟店總經理施光明表示，「信義之星」曾在2011年3月法拍，以2.21億元、溢價13.3%標出，每坪約182萬元，其所拍出的單價，是法拍史上第二高，以昨天揭露實價行情每坪約192.9萬元來看，「信義之星」行情並未大幅上揚，近三年僅漲幅約6%。

Read More

外資眼光放得遠 看好長期收益

2014/01/16

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 去年外資來台購置不動產案件創金融海嘯以來新高，商仲業者觀察外資私募基金的動作發現，來台置產大都是看好台灣未來發展，出手多考量長期穩定收益。 以去年最具指標性交易案的新加坡私募基金「首峰資金管理」，以每坪1,147萬元天價購入上市建商夆典「首都門」土地，就是看中每年6%以上的投資報酬率。 首峰資金管理（Alpha Investment Partners Limited，AIP）去年購入夆典位於台北市中華路、忠孝西路的215.68坪土地，該案原為夆典計劃推出「首都門」建案，由於地點絕佳，緊鄰台北車站商圈，被AIP相中，希望直接購入素地，未來自地自建打造商務旅館。 商仲業者表示，首峰資金管理以每坪1,147萬元的天價購地，主要看好台灣未來觀光業發展，願意出高價買地興建旅館。 根據AIP的規畫，將和國外旅館合作，打造商務旅館，規劃250間房，每晚房價約5,500元，預計2016年完工。商仲業者指出，若扣除土地和興建成本合計約32億元，若以住房率九成估算，該案年租金收益可達4億至5億元，投資報酬率至少6%以上，這也是私募基金願意以天價獵地的原因之一。

Read More

投資不敗 跟著地王走！

2014/01/18

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】 圖／報系資料照 你知道居住的縣市「地王」在那裡嗎？新年度開始，各縣市政府除公告土地現值調幅，也宣布地價最高的地王所在之處，很多人看過就算了，但專家說，其實「地王」是房產投資明燈，投資要不敗，跟著地王移動的腳步走就對了。 專家：投資周邊 保值！ 房地產「張老師」張欣民表示，大家都知道投資房產最重要的就是地段，而「地王」代表的，就是區域最好的地段。平常選擇其周邊投資房產，是最保值的做法，如果地王移動表示城市發展方向在轉變，也要立馬跟上才不會事後懊惱。 以台中市來說，住商不動產台中區協理賴萬指出，台中市早期地王是在台中火車站附近的麥思多麵包店，當年周邊大樓平均單價每坪約13~15萬，高居台中第一，但自2006年地王移到台中7期新光三越後，老地王一帶快速沒落，目前大樓均價和10年前幾乎沒什麼變化。 台中新光三越 王座8連霸 反觀今年第8度蟬聯台中地王的7期新光三越周邊，目前豪宅林立，8年前一坪2、30萬元，如今已喊到7、80萬，2006年跟著地王轉移陣地的投資人，如今都是大贏家。 高雄也一樣，住商不動產高屏澎區經理林祺博表示，高雄地王最早是位於五福三路的大立伊勢丹百貨，10幾年前房價高雄最高，這幾年周邊大樓住宅雖然也從一坪7、8萬元，上漲到14、5萬元，但後來接任的地王SOGO百貨周邊，現在中古大樓每坪已到18~20萬元，新推案更達25~30萬元一坪。 根據高雄市地政局公布，高雄地王今年換人做，SOGO百貨在蟬連9年之後，改由位於中山二路與三多四路口的大遠百百貨接任地王，投資人可多加選擇新地王周邊房市。 北市易主 東區核心時代來臨 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，今年除了高雄市地王換人外，台北市地王也由蟬聯15年的新光站前摩天大樓，換成信義計畫區的台北101大樓，此一地王位移顯示，北市發展軸心已完成東移，東區作為北市核心的時代來臨，預料東區將持續風騷多年，投資人或高資產族進行資產布局時，應列為重要考量。 圖／聯合晚報提供

Read More

北市大型社區交易數 基河二期奪冠

2014/01/16

【聯合晚報／記者楊正海／台北報導】 北市地政局上午公布實價登錄以來，總戶數達300戶以上、交易案例數達10件、面積約在20坪以上的大型社區市場買賣現況，交易案件居冠的是中山區基河二期國宅，共69件，每坪約48至57萬元，總價約2000萬至2708萬元。 交易量排名第二的是松山區延壽國宅66件，每坪約58萬至68萬，總價1600萬至2920萬元；其次為松山新城54件，每坪約60萬至68萬元，總價約2130萬至3880萬元。 北市地政局指出，台北市建物類型以集合式住宅為主，面積大約為20至40坪、格局多為2房或3房等，特性是建築基地規模大，具有開放空間、棟距大、配置停車場；但屋齡偏高、住戶較多，易衍生社區設施維護保養、公共空間運用管理、社區居民互動關係等問題。 地政局統計，台北市總戶數達300戶以上之大型社區共有135案，包括國宅、軍宅和建商推出的建案，這次符合實價登錄的案件，共有35案。其中以文山區9案最多，其次為內湖區8案。 地政局副局長潘玉女指出，這次調查大型社區市場買賣狀況，特別採用流通率概念，(流通率＝交易案例數／總戶數)，流通率高，通常表示易買易賣，可能是建物坪數較小、單價或總價較低，原住戶有換屋需求，交易相對較熱絡。 流通率超過5%以上的大型社區，共計有：觀星台北、愛眉山莊、發現之旅、興隆社區等4案，都在文山區；另外流通率相對較低的有大安國宅、成功國宅、富台國宅、南港1 號國宅、永吉國宅等。

Read More

北市最貴國宅 一坪90萬

2014/01/17

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 為讓民眾掌握大型社區房價及交易狀況，台北市地政局昨（16）日發布台北市35案總戶數300戶以上大型社區實價登錄資訊，大型社區以大安、信義區房價最高，兩個行政區的國宅房價每坪在60萬至90萬元間。 資訊顯示，位於大安區信義路三段、建國南路一段附近的郵政新村，以及信義區松智路、松平路附近的世貿新城，交易價格每坪都在75萬至90萬元之間，為所有大型社區房價最高的兩個社區大樓。 地政局副局長潘玉女說，早期政府興建的國宅、軍宅等大型社區，其型態為標準化的住宅產品，面積約20～40坪、格局多為兩房或三房等，加以建築基地規模較大，大多具有開放空間充足、棟距較大、配置停車空間等特性，但也因屋齡偏高、住戶較多，容易衍生出社區設施維護保養、公共空間運用管理、社區居民互動關係等問題。 她指出，台北市大型社區共有135案，除國宅、軍宅外，有為數不少由建商興建的大型社區，因大型社區坪數適宜，住宅戶數多，在不動產交易市場釋出量相對較大，較易掌握交易行情，深受許多購屋者的青睞。 以台北市房價較高的大安、信義兩個行政區為例，大安區計有成功國宅等三案，均位處精華地段，生活機能成熟，交易單價區間約為每坪60～90萬元；信義區計有忠駝國宅等四案，因區位環境、屋齡等條件不同，價格落差較大，交易單價區間約為每坪50～90萬元。 圖／經濟日報提供

Read More

北市推公宅 只租不賣、市價7折

2014/01/18

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】 圖／聯合報提供 在全台六大都會區中，以台北市房價所得比（房價／年所得）14.7倍最高，貸款負擔率達48.8％。為解決民眾住的問題，台北市政府推出「公營住宅」，金門縣政府也在新北市中和區改建眷村，提供金門縣民申購。 台北市公營住宅只租不賣，租金為市價7折，約在7500元到2萬元左右，目前已經有大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文五個公營住宅，未來將持續興建松山寶清等四個公營住宅。 台北市都發局表示，只要設籍在台北市1年以上，年齡在20歲以上，未滿46歲，家庭年收入在130萬元以下者，都可申請公營住宅。 至於金門新村屬金門縣政府資產，距離捷運南勢角站僅350公尺，緊鄰南勢角商圈，生活機能佳，交通便捷。 金門縣府表示，共有183戶供金門鄉親抽籤申購，每坪34萬，但規定10年內不得轉售。 房仲指出，附近新成屋每坪約40萬元，每坪34萬元是很優惠的價格。 金門新村受理民國81年11月7日以前設籍金門；或年滿20歲，其父母之一方於81年11月7日以前，設籍金門滿10年以上者登記申購，估計符合資格者約4萬人，即日起到1月20日受理登記。預估符合資格者逾4萬人，中籤率僅千分之4.5。 目前金門新村申請者已逾萬人，先前曾傳出以30萬元購買人頭戶的消息，金門縣府提醒，此舉涉及私權糾紛與法律責任問題，民眾要深思。

Read More

28.5億元 冠德取得敦北地上權

2014/01/18

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 圖／經濟日報提供 冠德建設昨（17）日以28.5億元，取得國防部政治作戰局在敦化北路1,836.8坪地上權土地最優申請人，預計興建18層辦公大樓，除了三分之二樓層出租收益，其餘樓層將規劃作為集團企業總部。 敦北設定70年地上權案有二位申請人，冠德擊敗元利建設取得最優申請人，權利金單價大約每坪155.2萬元。 該案位於敦化北路、民權東路與民生東路間，共兩筆基地，為冠德去年取得大直北安路後，第二件地上權開發案，包括權利金及開發費用，總投資金額逾40億元。 原本冠德一直在台北市區及市郊尋找可以開發為企業總部大樓的地點，去年曾標下大直北安路604坪地上權案，曾規劃作為企業總部，因當時地上權案無法分割出售，最後仍維持原案作小坪數住宅出售。 這次標下的敦北地上權案，因地段條件更優越、基地面積比大直更大上三倍，冠德預計三年後，包括冠德建設、根基營造，以及環球購物中心等集團關係企業，將遷往敦北商圈。 冠德建設預計2015年初申請建照，工期約2.5年，2017年完工，地上18層、地下三層，總樓地板面積約8,500坪，冠德集團關係企業將使用約2,500至3,000坪，其餘樓層出租，初步規劃租金約每月每坪2,800元。 冠德建設副總經理洪錦欽表示，目前冠德總部大樓位於和平東路三段、基隆路、樂利路口，每層面積約130坪、總樓地板面積約1,300坪，因應集團的人數增加，舊總部漸不敷使用，近來一直在找尋合適地點作為企業總部。

Read More

2014房市 北瘋都更、南拚降價

2014/01/09

【經濟日報／記者郭及天、宋健生、林政鋒／綜合報導】 今年房地產市場怎麼走？業界普遍認為價量都將冷卻。其中北部都更、合宜宅與地上權住宅是趨勢；中部、南部供給量大增，願降價的建案去化速度加快。 鄉林建設董事長賴正鎰表示，目前台灣房市需求仍大於供給，特別雙北市土地供給吃緊，建商無地可買，加上土地公告現值調高也墊高了建商的營運成本，房價下跌的機率不高。預估今年台北房價平均漲3%至5%，未來都市更新、合宜住宅與地上權住宅，將是未來推案新趨勢。 賴正鎰指出，去年房市受油電雙漲、證所稅、奢侈稅等衝擊，今年建商多延續去年保守作風，全台總推案量不到8,000億元，但今年底七合一選舉會推出更多新建設計畫及利多消息，對房市可能持續注入強心針。 台中房市亮點，豪宅型主要集中在七期、八期重劃及單元二市地重劃區，首購及首換產品則以74號快速道路沿線的大里、太平及北屯為主。 太子建設總經理謝明汎說，今年國內房市最大的變數，在於年底即將登場的七合一選舉，因此大部分建商都將推案主力擺在上半年，比重估約有七成。對自住型購屋人來說，景氣混沌不明，建商推案集中，市場選擇性增加，反而是進場購屋的好時機。 就市調來看，七期豪宅市場抗跌性較佳；至於大里、太平及北屯（十期、 子、新光里重劃區）一帶，隨著74號快速道路全線通車，每坪單價有機會站上2字頭，不景氣相對凸顯品牌建商的優勢。 高雄建商表示，今年港都推案將達800億元，比去年高出六成，偏高的供給量將牽動部分區域房價走弱，首購族可撿便宜。 信義房屋指出，展望今年高雄房市亮點，主要是購屋潮往外圍擴散，避開不合理的房價區。 信義房屋高三區協理陳明儼表示，鳳山文山重劃區二年前完工的大樓，已經過了奢侈稅期限，預計明年將有不少35至45坪三房物件釋出，每坪約16萬元附近，預料明年買氣應該不錯。 房仲業說，內政部統計高雄低用電戶達10萬戶，基本上是屬於投資客擁有，這部分賣壓逐漸湧出，高雄三至十年的輕齡成屋出現拋售潮。

Read More

北市十大名辦 信義區獨霸

2014/01/09

【經濟日報／記者郭及天／台北報導】 世邦魏理仕評選台北市十大名辦的結果出爐，與十年前評選相較，仍有五棟留榜。在這次評選發現信義商圈獨霸態勢確立、租金普遍站穩每坪3,000元以上。 世邦魏理仕總經理林俊銘表示，這次新進榜的商辦全部位於信義計畫區，排擠原本的敦化仁愛商圈，顯示台北市商業中心發展趨勢正在東移。 下一個十年，新完工的國泰置地廣場、南山廣場、宏泰南京金融中心、富邦敦南大樓和台北雙子星大樓，因具地標性，都是相當有機會進榜的商辦大樓。 世邦魏理仕是全球最大的商業房地產服務及投資公司之一，這次以區位環境、大樓品質、物業管理、產權及租戶組合等四大項、15項指標，評選出台北市十大名辦。 十年前榜上有名的是遠企中心、國泰金融中心、大陸工程敦南大樓及新光摩天大樓，及28年屋齡的國貿大樓，因高規格、設備完善、重視管理，這次持續入榜；十年來新進榜的有台北101大樓、遠雄金融中心、華新麗華信義大樓、新光信義金融大樓、統一國際大樓。 林俊銘指出，台北十大商辦不論硬體設備、規格、物業管理品質都有進步，也逐漸走向環保、綠能設計，平均租金較整體A辦高出17%至64%，近十年來平均租金普遍漲了二至三成，除了位於西區的新光摩天大樓外，其餘均站穩每坪3,000元。 但以外商觀點來看，台灣的頂級辦公室仍有公設比率過高、坪效較低、機電設備緊急備援措施不足等問題。 租戶組合也是影響未來商辦身價的關鍵，目前十大商辦除了大型企業自用外，租戶以國際知名金融及科技企業為主，對大樓品質要求較高、付租能力也較強，如台北101大樓的租客包括Google、萊雅、美國銀行等全球頂尖企業。 圖／經濟日報提供

Read More

2014房市冷暖 看三大層面

2014/01/05

【經濟日報╱葉春智】回顧2013年，多空交錯，歷經國內外經濟隱憂，包括美國量化寬鬆（QE）退場，造成新興市場震盪，台灣經濟成長跌破2%，民眾薪水凍漲，加上央行總裁彭淮南示警利率將反轉向上，房市頓時起了寒蟬效應。而歷經一番寒澈骨，展望2014年房市，是否有望回暖？可從市場面、政策面、資金面三大層面觀察。
從市場面而言，政府各部會連日來對於不動產交易加強查稅力道，不僅針對紅單交易、囤房查核，緊縮豪宅房貸成數；此外，1月1日大幅調高土地公告現值趨近於市價，五都及桃園縣漲幅約一至二成，未來房屋持有成本勢必提高，我相信2014年將回歸供需基本面，短線炒作投資客大舉出場，房市體質更加健全，也使房價走勢更加理性。
隨著炒作投機客退潮，近年精華地區房價不斷盤整，天花板效應漸漸浮現，短線投資客出場後，強勁的自住買盤與高資產購屋族，將成市場主力。
1,000萬元上下的蛋黃區小宅或蛋白區中小宅為首購族最夯標的，而高資產族群則喜愛黃金地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件。如近期房價屢創新高的中正區建案「松濤苑」、信義區建案「陶朱隱園」，產品稀有珍貴，適合規劃為長期投資。
至於政策面，2014年年底將登場的「七合一」選舉，是下半年房市一大變因，這場選舉被視為總統大選的前哨戰，屆時購屋族群焦點將放在選戰，我認為開發商會在上半年大舉推案，甚至提早至228連續假期開打。
奢侈稅修正草案趕在年底前送進立法院，確認僅微調不大修，包含二年閉鎖期、稅率都維持不變；而非都市土地，包含工業用地、農業用地非農用者，將納入管制。未來修法後將可抑制炒作工業用地歪風，企業設廠土地成本也可望下降，另一方面農地管制趨嚴，成屋農舍將日漸稀少珍貴。
除此之外，奢侈稅最新解釋令，也將都市計畫區內的區段徵收限建期內或可供臨時建築者之土地交易納入管制；財政部不斷發布解釋函，加大打擊投機者的力道，雖然看似管制趨嚴，但影響僅限於小眾族群，不至於影響一般民眾購屋。
儘管政策面多空交錯，各地公共工程則不受影響持續動工，尤其大台北地區住宅行情由軌道經濟帶頭看漲，繼捷運信義線通車後，2014年淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線和捷運土城線頂埔站，也預計於年底完工，下一條鑲金捷運線即將成形。
從資金面角度看房市，2014年是繼金融海嘯以來，QE最可能退場、利率反轉的時機點。中央銀行總裁彭淮南也罕見地示警房貸利率將反轉，近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，建議購屋族群應以自住需求、長期投資置產規劃為前提，若有房貸需求應盡早規劃，並透過信用卡、申購基金與銀行往來累積良好信用紀錄。
近來精華區房價漲幅趨緩，素地難尋，北部建商將大量資金轉移至中南部，桃園、台中和高雄成為兵家必爭之地，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。
綜觀2014年房市雖多空挑戰，台灣將透過推動六港一空一區的自由經濟示範區，力拚整體經濟成長，然而利率調升及QE退場時，才是影響房價重要因素。衷心建議大家應以理財觀點，適時檢視手邊房地產，汰劣存優，避免房貸總額過高造成負荷過重。預估未來一年房市將呈現Ｍ化發展，高端豪宅及低總價小宅仍將持續看俏，中價位及老舊產品較不受歡迎而有較大議價空間，整體房市呈現價緩漲、量微升的狀態。

Read More

豪宅買賣 從重課稅

2014/01/06

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】售屋課稅將有重大變革。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。 這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。 財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。 過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。 今年開始，推算售屋所得將不再以房屋評定現值為唯一稅基。財政部準備仿照奢侈稅做法，出售房屋卻未舉證成本者，直接以其房屋售價（不含土地）的一定比率課稅。施行首年優先適用於豪宅，一般房屋不受影響。 依據規劃，「豪宅」是指台北市售價超過8,000萬元、其他縣市達5,000萬元以上的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得。 再以2010年帝寶法拍案為例，法拍價約3億元，財政部說，依據一般建物與土地價格約3比7推計，屬於房屋的售價是9,000萬元，新措施即會以9,000萬元做為課徵稅基，乘上所得比率（假設為17%）後，帝寶的售屋獲利為1,530萬元，按40%綜所稅率計算，應納的售屋所得稅超過600萬元。

Read More

售屋所得 將改採實價課稅

014/01/06

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】出售房屋的獲利，將逐漸走向「實價課稅」，財政部提醒民眾，買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，便於日後舉證。 特別是賠本售屋或售屋獲利率低於財政部所訂課稅比率者，自行舉證買賣成本，將是最節稅的方式。 財政部強調，所得稅法規定出售房屋者在計算所得稅時，應以實際價格申報，目前由財政部訂頒的售屋財產交易所得額標準，僅適用於無法舉證成本相關證明的售屋者。因此，一旦稅捐機關依據銀行貸款資料或向前、後手交易者查得買賣價格，即會依據實價課稅，不會採計推估的所得。 財政部正在研訂102年度售屋財產交易所得額標準，將以房屋實際買賣價格課徵售屋所得稅為主。據指出，台北市102年度出售非豪宅的售屋者，仍是按房屋評定現值的42%計算售屋所得。以房屋評定現值200萬元的房屋為例，若未舉證成本，稅捐機關是以房屋評定現值200萬元乘上42%，算出課稅所得為84萬元後，再併入與其他綜合所得一併計算應納所得稅。 財政部指出，售屋者若實際獲利低於財政部訂定的推計所得比率，最好自行舉證買進與賣出價格。 閱讀秘書／售屋所得額標準 出售房屋者，依據其能否出示買賣證明，目前有兩種不同的計稅方式，一是推計、一是核實課稅。多數案件均採推計課稅。 推計課稅針對的是無法提出買進或賣出證明的售屋者，稅捐機關依據財政部每年訂頒的「財產交易所得額標準」，推算其出售房屋的獲利。 售屋所得額標準每年會由財政部依據房產市場變化，訂定各縣市適用的課稅比率。其所採用的稅基並非實價，而是按售出房屋的房屋評定現值，乘上財政部訂頒的所得額推計比率，得出售屋所得後，再乘上個人綜所稅率。 舉例來說，台北市2012年個人售屋財產交易所得額標準，大安區為房屋評定現值的48%。以出售一棟評定現值1,000萬元的房屋為例，應申報的售屋所得是480萬元（1,000萬元乘上48%）。若適用綜所稅率為40%者，當年的售屋所得稅即是192萬元（480萬元乘上40%）。

Read More

店面租金飆高 恐難提振內需

2014/01/02

【聯合報╱本報記者江碩涵】 店面零售業反映經濟景氣與國家消費力。但去年經濟成長率「保二」破功，加上油電雙漲、物價攀升、全民薪資不增反減，房地產行情卻飆新高，尤其東區店面已創下每坪千萬元天價，凸顯資金過度投入房地產，房市逆勢景氣飆漲。 目前不少店面租金投資報酬率已只剩下1%；也就是說，收租100年才有可能回本，房東也只好調漲租金，拉高報酬率。 根據房仲統計，東區第一排店面租金行情從3、4年前的每坪1、2萬元漲到現在每坪破3萬元，以一般20坪小店面為例，月租金從20萬元漲到現在動輒破50萬元，成為難以負擔的營運成本。 台北市東區店面租金持續飆漲，換手率特別頻繁，一度成為東區店王租金王的「iROO服飾」1坪租金3.16萬元，去年10月不敵高租金遷離東區，「頂呱呱」也被迫移往巷內，還有不少服飾業、飲料店、餐飲業都換了好幾輪。 其實全台各區域商圈店家都有同樣情況，第一排店面剩下國際品牌、鐘表業等高利潤行業，原本舊有的本土、特色商店被迫往第二排、第三排，甚至轉到其他商圈。 近年台灣觀光客增多，但觀光客都只去固定商家，商圈店面業，仍得仰賴本土內需消費。若店面售價、租金持續飆高，不僅壓迫零售業生意，更將成為惡性循環，導致內需難以提振。

Read More

房租大漲 東區地標頂呱呱棄守

/01/02

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】 台北東區商圈小地標—頂呱呱門市，不堪店面租金大漲，退租拆招牌，將移入巷內經營。 記者陳瑞源／攝影 「頂呱呱」向來是台北東區商圈小地標，最近卻不堪房租大漲，正歇業拆招牌，打算轉到巷內經營。房仲表示，Zara、Uniqlo等國際品牌進駐東區後，第一排店面大者恆大，租金節節高升，就連不少「在地」店家也受擠壓，不是轉往二線商圈就是歇業。 台北市忠孝東路四段上的「頂呱呱」經營40年來，台北東區也發展成現在全台店面租金最貴的商圈。 「頂呱呱」在三角窗店面屹立已久，在敦南商圈成為小型地標。房仲透露「頂呱呱」共有2層樓，1樓約35坪、2樓約60坪，以前月租金為80萬至100萬元，不過去年底「頂呱呱」準備換約時，房東卻要求提高租金到180萬元以上，讓「頂呱呱」吃不消。 太平洋房屋行銷顧問李季鴻說，「頂呱呱」平均每人消費約150元，以原本月租金80萬元計算，每天賣超過200個客人，租金就能打平，但若以月租金180萬元計算，每天至少得賣超過400個客人才能打平房租，更別說還有食物原料、人事等費用，難怪頂呱呱不堪負擔。 據了解，「頂呱呱」離開忠孝東路大馬路後，將搬到忠孝東路四段181巷7弄的「東區茶街」，接替「頂呱呱」店面的則是國際表商Swatch。 房仲表示，東區店面價格從5年前每坪3、4百萬元一路飆到上千萬元，不少房東跟著喊漲租金，這幾年來租金漲幅高達5成至1倍，台企銀、Esprit、安泰銀都因租金調高，不得不離開東區商圈。 CBRE世邦魏理仕台灣區零售部經理林晏任分析，東區SOGO到忠孝東路四段216巷前，沿街店面平均租金1坪2.2萬至3萬元，有付租能力的租客主要以國際連鎖大品牌為主。 不過，欣元商仲總經理焦文華表示，國內消費市場業績沒有成長，1/4以上店家不賺錢、無力負擔高額租金，東區店面售價與租金皆已到頂，若持續調漲房租，今年東區店面空租率將再提升3%至5%，更不利零售業發展。

Read More

2014年房市10大趨勢 短線投資客退場、小宅續夯

2013年房市歷經諸多政經風暴多空交錯，究竟明年房市如何？全國不動產企研室今(10)日公布2014年房市10大趨勢，整體來說，政府打房、查稅政策不斷，短期炒作資金退潮，首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，一千萬元上下的都會區小宅或是郊區中小宅，仍為2014年最夯標的；預估未來一年房市將呈現價緩漲、量微升的狀態。
趨勢一、短線投資客退場
財政部長張盛和日前表明打房不縮手，不僅針對預售屋紅單交易開罰，甚至對特定豪宅區展開地毯式查稅，加上根據實價登錄行情，市場普遍預估2014年1月1日起將會大幅調高土地公告現值，土地增值稅將勢必提高，因此，明年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場，房價走勢更加理性。
趨勢二、購屋偏好收益型產品
隨著短線投資資金退場，天花板效應漸漸浮現，全國不動產分析，現今市場維持游資多、低利率、低稅率的環境，許多口袋夠深的購屋族群基於「有土斯有財」的觀念，仍會選擇保守的收益型產品，雖然報酬率偏低，但比起定存還是高，大台北精華地區報酬率約2-3%、外縣市主要商圈約3-5%，且相對於股票、基金等投資產品風險較低。
趨勢三、房貸放款趨於保守
近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，全國不動產建議，購屋族群應未雨綢繆，若有房貸需求應盡早規劃，房貸比例不應超過家庭收入的三分之一，抑或選擇固定利率，盡量避免使用機動利率；平日則須培養與往來銀行良好的信用紀錄。
趨勢四、房市M型化　超級豪宅登場
由於明年首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，屬於高資產族群的層峰人士基於長期投資置產規劃，偏愛核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件，超級豪宅仍會持續推出，甚至還有更多意想不到的頂級規劃，像是亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創台灣「車梯」設計，可供超跑進出。
趨勢五、憂年底大選 房市下半年不樂觀
明年底將登場的「七合一」選舉被視為總統大選的前哨戰，屆時購屋族對未來產生不確定感，選擇觀望。預估明年上半年較下半年相對樂觀下，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續假期「開打」。
趨勢六、奢侈稅微調　抑止炒作歪風
儘管奢侈稅修正草案僅微調，但修法後仍將可抑制炒作工業用地歪風，另一方面，農地納入奢侈稅管制範圍，未來農舍成屋產品更為稀有珍貴。
趨勢七、跟著交通建設買房
繼捷運信義線於11月24日通車後，2014年也有重大交通建設逐步完成，包含：懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線，以及捷運土城線頂埔站也預計於2014年完工，而複製以往成功模式，捷運所經之區域房市，長期持有具備抗跌又增值效益。
趨勢八、建商揮軍南下　中南部房價漲
大台北地區房價上漲趨緩，許多建商轉移戰場，揮軍南下，像是桃園、台中、高雄均成為建商獵地首選，預估明年中南部一線地段土地價格不斷飆漲，在地建商不輕言出手，反而是北部建商認為中南部精華區地價不貴，且具有補漲效益，積極南下獵地，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。
趨勢九、防堵買房詐騙　善用履約保證
中南部地區曾經發生詐騙案件，有心人士探知房地所有權人不在國內，便假冒所有權人，假藉出售不動產之名義，防堵類似事件，民眾可利用房仲業者推出的履約保證方案保障權益，像是全國不動產推出「買賣履約」活動，就能確保買賣雙方的權益，建議購屋族應善加利用履約保證機制，由公正第三方全程專戶保管價金，讓房屋交易風險降至最低。
趨勢十、房仲業汰弱留強
內政部規定從2013年8月1日起，對不動產經紀營業員執照規範變嚴格，除了30小時訓練時數外，都必須通過筆試測驗；此外，內政部地政司對房仲業所提供的「不動產說明書應記載事項」也正在研議增加更多項目。在激烈競爭情況之下，百家爭鳴，房仲業質量將汰弱留強，孱弱體質的業者將會被淘汰。

【鉅亨網】

Read More

尚華仁愛 從危樓變身豪宅

記者郭及天╱台北報導

位於台北市的尚華仁愛大樓是自主都更的成功範例之一。 （聯合報系資料庫）

今年完工的921危樓「尚華仁愛」，是以921震災條例，由居民自組更新會、取得共識，並取得金融機構100%融資，居民無需負擔重建費用的都更典範案例。重建完成後，居民開心搬回自己的老家，居住環境改善、房價上漲，居民共享資產增值。

「尚華仁愛」在更新前房價不過每坪60~70萬元，勉強只能算地段好的老華廈，據最新的實價揭露，該社區轉手單價約每坪168~181萬元，鄰棟同樣也是921 災後以都更重建的「仁愛麗景」成交價，亦達每坪175萬元，具有地段優勢的都更住宅，隨近年台北房價飆漲，在重建後躍身台北市頂尖豪宅之林，身價不凡。

基地面積約為275坪的「尚華仁愛」，在921地震後結構受損，由居民自組都市更新會擔任實施者推動更新，九年前劃定為都市更新地區，2008年核定事業計畫以「協議合建」方式實施，隔年拿到建照，並取得第一銀行融資重建，今年2月完工取得使用執照，更新後規劃63戶住宅。

尚華仁愛特別之處，是首件被銀行允許100%貸款、信託的自辦都更案，也是最後一棟以921震災條例改建的大樓。

由於每個居民經濟條件不一，有些人無力負擔龐大的重建費用，更新會資金不足，經過多次的開會評選，決定委託機構。而第一銀行及東亞建經搭配以信託、保險及建築經理，建立「續建機制」降低外部風險，解決了重建資金的問題。

過去銀行的作法，是由58個居民連帶保證，由居民籌措部分資金，搭配銀行融資，但銀行給予該案全額核貸，關鍵原因在於，全數居民擁有重建共識、與基地位於台北市仁愛路、復興南路口，正對國父紀念館的優質地段，讓銀行對重建具高度信心。

【2013/09/16 經濟日報】

Read More

閃限縮令 信義計畫區5大豪宅拚場

D3加入 蓋區內最高豪宅大樓

自由時報  2013-11-18

〔記者徐義平／台北報導〕雖然台北市府近來擬針對信義計畫區內豪宅氾濫現象祭出限縮令，但在通盤檢討尚未完成前，位於一○一大樓正對面的D3街廓確定取得建照，預計打造四十層樓的超高豪宅，未來不只每坪價格上看三百萬元，大樓預計興建高度約一四一．二公尺，也將是信義計劃區內最高的豪宅大樓。

D3街廓做為停車場使用已超過四年，近期終於有進展，建照已到手；目前得知即將興建豪宅的基地包括信義段五小段29、29-1、29-7、29-8、29-9等五筆地號，面積約一五五三坪，預計打造地上四十樓、地下四樓的摩天豪宅，總樓地板面積逾萬坪，共四十戶。

D3街廓產權相對複雜，最初是幸福人壽出面整合，二○○七年砸下近三十四億元買進29、29-1地號；二○○九年四月再以二十八．一八億元拿下29-7地號，約九○七坪土地，拆算每坪土地單價三○六．六萬元，計算每坪容積單價約一五三．三萬元，一度創下當年度的容積單價新高。

但幸福人壽因違規超出法定投資上限，被金管會要求限期處分，最終將手中的D3土地轉售給富創建設；富創建設是登記僑外資，負責人為馮志明，傳出預計將D3土地推豪宅案，打造成戶戶擁有游泳池、私人Lobby、專屬管家及電梯的超級豪宅。

5年內 區內逾150戶豪宅問世

信義計畫區近兩年陸續有豪宅動工，包括前身為亞太會館的陶朱隱園、蔡鎮宇持有的D5街廓、冠德建設陸續買進的G4、G7、G8土地；D3案是近期第四個拿到建照的豪宅案，未來還有正在申請建照的B7地王將加入戰局。全球資產專案經理王維宏指出，預期未來五年，信義計畫區至少有一五○戶豪宅問世。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，目前信義計畫區內最高單價豪宅是「皇翔御琚」，每坪單價約二七六萬元，預計未來將推出的五大豪宅案，每坪單價可望喊出三百萬元以上。

未來區內 一至三樓限制商用

信義計畫區原規劃是商業金融中心，但十年來豪宅林立，面積比商業設施還多；北市府正進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討，擬訂出「豪宅限縮條款」，將原本住商混用的特定業務區比照第三種商業區使用，至少限制一至三樓做為商業使用，不能再蓋整棟豪宅。

Read More