「土地增值稅」及「房地合一稅」~重購退稅

土地增值稅-重購退稅的條件

原有房地產

• 簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。
• 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
• 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上（如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。注意若是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。）
• 土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

 

新購房地產

• 原出售土地及新購土地所有權人為同一人。
• 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
• 都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
• 新買房屋的土地移轉現值總額，須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
• 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不得移轉 （例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。

＊不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。

 

房地合一稅-重購退稅

申請條件：

• 買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須皆為「自用」。
• 買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。
• 房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。
• 必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。
• 所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。

 

*房屋價格:

以小換大,全額退稅

以大換小,比例退稅

舊屋換新屋重購退稅試算範例

「房屋重購退稅」有兩種情況，試算舉例分述如下： 

類型	過程說明	繳稅說明
以小換大	David以1,000萬賣出原持有房屋，新買一間2,000萬的房屋。	所繳的100萬房地合一稅將可全額退還。
以大換小	David將原有房屋以1,000萬賣出，接著新買房屋為800萬元。	房地合一稅制按比例退還公式： 賣房所繳房地合一稅×(新房價格/賣房價格)＝可退還之稅金 100萬×(800萬/1,000萬)=80萬

*上表假設兩種情況的房地合一稅均為100萬元。

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調整遺產繼承順序 節稅有道

 工商時報 林昱均 2020.10.03

圖／本報資料照片

KPMG安侯建業執業會計師吳能吉指出，繼承遺產中如包含不動產，顧慮到被繼承人取得不動產的年度、新舊制差異和未來處分的時間，家族內部甚至可考慮拋棄繼承方式、讓其他順序親屬繼承遺產，以節省整體稅負。

另我國房地合一制自2016年上路，為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍，若不動產為2015年12月31日以前自行取得，或繼承親屬取得被繼承人在2015年12月31曰以前取得房地，轉賣時可適用財產交易所得舊制，即土地部分僅課徵土地增值稅，不課徵土地交易所得稅。

依照房地合一稅新制，如果我國個人要轉賣適用新制不動產，持有1年內出售須按45％稅率課徵財產交易所得稅、1～2年內出售稅率為35％、2～10年稅率為20％，10年以上稅率為15％，另屬自住之房地持有滿6年稅率為10％。

現行遺產稅制也規定，遺產免稅額為每人每件1,200萬元，配偶扣除額493萬元、父母扣除額每人123萬元、喪葬費扣除額123萬元等。

此外，被繼承人死亡前五年內，繼承財產若是已經繳納遺產稅，可以免計入遺產總額。

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生存配偶行使剩餘財產差額分配「可申請不課土增稅」

作者：MyGoNews林湘慈

生存配偶行使剩餘財產差額分配請求權而申報移轉現值可申請不課徵土地增值稅。

新聞摘要

生存配偶行使剩餘財產差額分配請求權而申報移轉現值可申請不課徵土地增值稅。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，夫妻一方死亡，生存配偶依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，應檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書，並得依土地稅法第28條之2規定，申請不課徵土地增值稅。

稅捐機關指出，有關生存配偶申報移轉現值之審核，若其於生存配偶與全體繼承人訂立協議給付文件之日起30日內申報者，以訂立協議給付文件日當期之公告土地現值為準；逾訂立協議給付文件之日30日後始申報者，以受理機關收件日當期之公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。

有關原地價之認定，以應給付差額之配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為原地價。

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房地合一稅元月上路 8問一次解盤

2015年12月31日 04:10 工商時報

記者蔡惠芳／台北報導

房地合一實價課稅舊／新制對照

房地合一實價課稅明（2016）年上路，這是台灣史上最重大的不動產稅制改革。地產專家指出，新制上路後，未來想要跑短線投機炒作者，將面臨最高45％重稅伺候，房市投資獲利的低稅時代正式宣告終結。
房地產業者戲稱，房地合一稅自6月初立法院三讀通過，到底如何課稅？至少有一半業者還是一知半解、9成8消費者還是霧煞煞，甚至還有人主張「既然政府連證所稅都可以廢、乾脆連房地合一稅也廢除算了！」不過說歸說，房地合一稅確定要在2016年1月1日正式實施，面對全新稅制，消費者將受到哪些影響？究竟要怎麼因應？以下八大熱門話題，一次解盤。

1.坊間討論最熱門的是，哪些人適用房地合一新制？
答：由於訂有日出條款，2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制，因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。

2.持有未滿2年出售房地產者，需要繳交奢侈稅嗎？
答：不用繳交奢侈稅。房地合一實施後同時停徵奢侈稅，但對不滿2年售屋者，獲利部分須依新制課徵45％（持有1年內）或35％（持有1～2年）稅賦。

3.2016年後才交屋，來不及在2015年底前脫手的非自住型投資客，怎麼解套？
答：繼續持有2年以上再求售，此時獲利部分繳20％的稅，等待時間可先出租降低成本。

4.房地合一實施，會進入「重稅時代」嗎？
答：其實未必。房地合一是有獲利才繳稅，自用住宅者有400萬元免稅額，每6年享受1次，超過免稅額部分適用10％稅率；至於非自用住宅者，稅率15％～45％不等，若無獲利就不必繳稅。

5.可灌水裝潢費用，將來申報成本來減稅嗎？
答：未必。財政部有訂出「房地合一課稅所得稅申報作業要點」，售屋時可列舉廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等，當作費用項目；另可列舉裝潢修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等，當作成本項目，據以扣除稅額。但如系統家俱、冷氣等，財稅單位未必會認定。

6.成立公司會比較省稅嗎？
答：公司依新制規定稅率為17％、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45％綜所稅優惠，但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10％稅賦，總實際稅賦可能要繳到25.3％。相比若個人非自用住宅出售，持有2年以上稅率20％，相對優惠。
7.買2016年1月1日之後才交屋的預售屋，會比買中古屋吃虧嗎？

答：不一定。很多人在2015年下半年鼓吹應把握下半年黃金輕稅期買屋，如以房價正在高點往下觀察，若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅；超過400萬元部分稅率10％，經小換大或重購退稅機制，有機會比舊制還划算。

8.有「免驚」族群嗎？
答：至少有4種類別不必擔心房地合一稅。
A、預售屋在未取得所有權之前移轉，屬於權利交易，不適用房地合一新制。
B、賣屋獲利400萬元以內的自住者不必繳稅，估計這類自住客佔比至少達80％以上。
C、重購或換購可享退稅。
D、台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅，舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40％～45％稅率；但2016年新制上路，只要持有超過2年即可適用20％稅率，相對較舊制划算。

(工商時報)

校正編輯：宋亞真

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公告地價漲 四豪宅負擔翻倍

2016-01-04 01:47:20 經濟日報 記者郭及天／台北報導

全台公告地價今年大幅調漲，平均調幅逾三成，不動產持有成本將大幅墊高，其中又以土地持分面積大、非自用住宅、持有大面積土地的企業、地上權案四類族群所受衝擊最大。
公寓、透天產品因土地持分較集合式住宅面積大，地價稅上漲更有感；而豪宅土地面積大，處精華地段，近年又有較高的房價行情支撐，這次公告地價的調幅也相當高，以台北市豪宅「四大天王」來看，中正區「松濤苑」、信義區「皇翔御琚」漲幅均逾120%，大安區「帝寶」逾九成，中山區「西華富邦」逾80%，豪宅住戶將較往年需負擔高出約一倍的地價稅。
以一戶土地持分42坪的「帝寶」、登記為自用住宅適用0.2%稅率為例，今年需繳地價稅為10.4萬元，比過去約多出5萬元。非自用住宅稅率為自用住宅五倍，為公告地價的1%，在稅基和稅率的加乘效果下，非自用住宅的地價稅今年漲幅更為可觀。
由於地價稅率以土地面積累進計算，最高達5.5%，持有大面積土地的壽險公司及企業機構，通常也會繳到最高稅率，商仲業者初估，以大面積、單一所有權人持有的商用不動產所受衝擊最大，例如宜華國際持有的萬豪酒店需多繳約3,200萬元地價稅；日前完工招租的「國泰置地廣場」公告地漲幅約46%，因這次調漲也需多繳約7,300萬元的地價稅。
地上權產品以公告地價的3%至5%計算地租，公告地價大幅調高，也增加住戶需繳的持有成本，這次如「台北花園」調高69%、「台北101」調高40%，以及使用權產品「京站」調高24%等。


專家：打房打到受薪階級

這次公告地價大幅調漲，讓土地持分面積大的公寓，持有成本有感增加，地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為，這類產品多為一般受薪階級居住，而土地持分面積較小的集合式住宅，地價稅增幅較無感，打房打到一般人的力道，比打有錢人的力道還強。
王進祥表示，這次公告地價調漲幅度大，全台840萬筆房屋、1,500萬筆土地所有權人，都很有感。是否登記為自用住宅地價稅至少差五倍，大幅調高公告地價，等於逼屋主使用自用住宅稅率，未來以人頭戶登記自用住宅會增加，可是政府卻無力嚴查非自用而登記為自用住宅的逃漏稅。
王進祥指出，目前政策是要公告地價、公告現值和市價三者連動，然而公告現值、市價是與「交易」有關；公告地價與「交易」無關，代表的是地主持有土地應負擔的稅負。建議政府應建立完整的租賃實價登錄資訊，以租金還原作為公告地價計算基準，才符公平原則。
王進祥說，目前持有稅制已針對「一定價值（如豪宅稅）」、「一定戶數（如囤房稅）」多課持有稅，對於「一定面積」的持有也應課較高的持有稅。

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售屋所得課稅率 南增北降

2016-01-04 01:47:21 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

房產交易南溫、北冷，售屋所得課稅比率也將出現「南增、北降」。財政部初步核定，去（2015）年售屋並按舊制課徵房屋交易所得稅者，雙北市將「止漲」，包括豪宅在內，售屋所得課稅比率維持與103年度相同，不再調升。以房價冠全台的台北市為例，這是連續五年售屋課稅比率年年上升之後，首度維持不變。
雙北市以外，桃園市部分地區的售屋所得課稅比率傾向微降1到2個百分點；考量近年房產交易南移，中南部房價上升，中部以南部分縣市及地區，5月申報104年度售屋交易所得稅時，課稅比率將上調約1到2個百分點。
房地合一實價課稅在今年1月1日實施，新制採取房、地獲利合併課稅原則，與舊制房、地分離課稅相較，適用舊制課稅者，只需就房屋部分的交易利得報繳所得稅。其中，售屋者無法舉證出售價格與成本，即應按財政部每年訂頒的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，按其所訂課稅方式，辦理售屋所申報。
五區國稅局已將104年度售屋所得計算規定呈報財政部，其中，除可自行舉證成本、售價者，房屋利得仍需實價課稅外，僅有售價但無成本證明者，劃為豪宅的範圍不變，即房地出售總價在台北市逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元，及其他縣市逾4,000萬元者，需按房地總售價計算屬房屋部分的課稅價值，再按15%課稅比率計算應申報售屋所得。
例如，出售台北市總價1億元的豪宅，因無買進成本，按銷售總價換算的房地比為房屋30%、土地70%時，屬於房屋的售價即是3,000萬元，再以3,000萬元乘上15%的課稅所得比率，得出應申報的售屋利得為450萬元。假設綜所稅適用稅率為40%者，應納售屋所得稅是180萬元。

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信託房產出售 比照個人課稅

2016-01-05 03:38:32 經濟日報 記者陳美珍／台北報導

財政部明訂，房地合一新制上路後，受益人不特定或不存在的房產信託案件，不再只限對房屋部分的收益課徵20%所得稅，而應視受託人持有期間長短，比照一般個人的課稅待遇，新制稅率最高可達45%，稅負將較舊制加重。 本報系資料庫

房地合一新制上路 收益若做為員工獎酬 視受託人持有時間裁定稅率 最高45%
財政部明訂，房地合一新制上路後，受益人不特定或不存在的房產信託案件，不再只限對房屋部分的收益課徵20%所得稅，而應視受託人持有期間長短，比照一般個人的課稅待遇，新制稅率最高可達45%，稅負將較舊制加重。
所謂受益人不特定是指：訂定信託契約時，受益對象為考績優異的員工或成績名列前茅的學生等；信託受益人不存在則是指以尚未出生的胎兒為受益人的信託案件。財政部表示，新制房地合一課稅上路之後，委託人如是以房產信託收益做為員工獎酬或指定由未出生嬰兒受益者，其課徵稅率高低取決於受託人持有房產期間長短而定。
財政部昨（4）日指出，房產交易的獲利從今（2016）年開始，採取新、舊雙軌併行課稅制，凡是今年1月1日以後取得，以及2014年1月2日以後取得且持有未滿二年即出售的案件，房屋及土地的出售利得均應合併按新制合一課稅。
針對部分信託受益人不特定或不存在案件，在新制施行後產生出售獲利應如何課稅，財政部也已做出明確決定。依據財政部規定，受益人不存在或不特定的信託房產收益，應比照一般個人出售房產獲利課稅，適用新制者，當受託人出售信託房屋、土地或房屋使用權時，應按其持有期間按以下扣繳率申報納稅：
一、持有期間在一年以內者，課徵45%。
二、持有期間超過一年但未滿二年者，課徵35%。
三、持有期間超過二年但未滿十年者，課徵20%。
四、超過十年以上，課徵15%。
財政部說，在房地合一分別課稅的舊制之下，受益人不特定或不存在的信託案，受託人出售房產的收益僅房屋部分需按20%扣繳所得稅，土地部分不需課徵所得稅。
財政部同時也規定，非中華民國境內居住者在台買賣房產的收益，持有期間未滿一年者，課徵45%所得稅；持有滿一年但未滿二年者，則課以35%的所得稅。這項規定也適用於在一課稅年度內在台灣地區居留或停留未滿183天的大陸地區人民。舊制房地分開課稅下，大陸地區人民在台買賣房產獲利，其財交所得稅率為20%。

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房地合一後 贈與恐難節稅

作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年6月22日 上午5:50

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

「房地合一稅」明年開始實施後，代表國內房地產開始走向「實價課稅」，在明年之後，買賣房地產獲利，民眾會繳更多的稅。除此之外，租稅專家表示，在房地合一稅實施後，透過贈與房產以節稅方式恐不管用了。

根據內政部的資料，去年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟，已創下新高。永慶房產集團總經理廖本勝表示，在房地合一稅從明年開始實施之後，透過贈與房屋節稅已經行不通了，反而以直接用現金贈與給子女再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利。

舉例來說，邱爸若用價值1,200萬元大樓贈與給小邱，假設6年後，小邱再以1,800萬元出售，因為贈與時課贈與稅的稅基是用購買時土地公告現值和房屋評定現值計算，計價成本為200萬元，所以，贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但是假設這棟房屋未來再出售時，即使只賺600萬元（1800-1200），在房地合一稅實施後，政府認定獲利則將是1,600萬元（1800-200）來計算房地合一稅。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，不動產贈與不管是今年贈與或者明年贈與「均用前次移轉現值當成本再計算獲利課房地合一稅」。以上例來說，如果小邱未來終有一天會將該棟房屋賣出，經實際計算後，邱爸用現金1,200萬元贈與給小邱，會比用房地贈與，總繳稅額會更低些。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示，現用房地贈與後轉手 ，會比真接給現金，在贈與稅上省很多，即使未來出售贈與房子，由於目前土地免課資本利得稅，在計算財產交易所得稅時，可以有「打折」空間；但是在房地合一稅實施之後，就沒有任何節稅空間。

因此，「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式，雖然有人會再用「附帶負債」，也就是連房貸一起贈與，製造扣除成本，但不管如何，贈與房子的節稅管道，已不如之前「通暢」。

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奢侈稅 Q&A 問答集

1. 哪些情況必須繳納奢侈稅呢？

ANSWER

奢侈稅主要是針對短期買賣、且非供自住的不動產（包含非自用住宅、工廠、商辦或店面）。只要你符合以下幾種情況售屋，就必須繳納奢侈稅：

• 屋主本人、配偶、未成年子女名下合計有一間以上的房子（限坐落在中華民國境內，依法得核發建築執照的都市土地也屬之），且持有期間在2年以內（含2年）
• 就算屋主、配偶、未成年子女名下只有一間房子，但未將戶籍遷入這間房子，持有期間在2年以內出售，也必須繳奢侈稅
• 只要於持有期間，該房子有出租或營業等情事（就算只有一天也算），在2年以內出售也必須繳奢侈稅

注意：
戶籍登記須以本人、配偶或未成年直系親屬（未成年子女）為限，如只有直系尊親屬（爸媽）、已成年子女在出售之房地辦理戶籍登記，並不符合免徵奢侈稅的條件。

2. 哪些情況下，銷售不動產不納入奢侈稅的課徵範圍？

ANSWER

奢侈稅主要是針對短期買賣、且非供自住的不動產。只要你符合以下幾種情況，就不須繳納奢侈稅：

• 所有權人與其配偶、未成年子女名下合計僅有 1 間房屋（含坐落基地），並將戶籍遷入，且在持有期間無供營業使用或出租。
• 所有權人原符合上一項規定，但本人或配偶購買另 1 間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有 2 間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起 1 年內出售該第 1 間房屋（買新賣舊），並於出售舊屋後 3 個月內，將戶籍遷入留供自住的新屋中。
• 承上一項，如因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地（就個案事實情形加以判斷認定，民眾有這 2 種原因出售持有 2 年以內之房地情形時，應檢附相關證明文件及書面說明向戶籍所在地國稅局申請），而且出售後仍符合第 (1) 點規定（即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租），也不需繳奢侈稅。
• 賣給各級政府，或各級政府出售其房地。
• 經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。
• 依都市計畫法指定的「公共設施保留地」尚未被徵收前移轉。
• 銷售因繼承或受遺贈取得的房地。
• 營業人興建房屋完成後第 1 次移轉（通常是建商取得權狀後出售給買方）。
• 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
• 依銀行法第 76 條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。
• 所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。
• 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。

3. 奢侈稅規定的「持有期間」要在 2 年以上，請問「持有期間」要怎麼計算？

ANSWER

以一般房地產的買賣來說，是「先簽約，後登記」。奢侈稅所認定的「持有期間」是從完成「登記的日期」起計算至「銷售契約訂定之日」。例如：甲在 100 年 1 月 1 日簽約買了一間房子，於同年 2 月 1 日完成不動產登記，如要超過 2 年，就必須等到 103 年 2 月 1 日之後才能和賣方簽約出售這間房子。

4. 法拍取得的房地產，「持有期間」如何計算？

ANSWER

如果你是法拍取得的房地產，「持有期間」是從所有權人領得「權利移轉證書」的日期起算，至「銷售契約訂定之日」。

5. 不動產的奢侈稅稅率為何？

ANSWER

應納稅額 ＝ 銷售價格 × 稅率。稅率的部分：持有期間在 1 年以內：15%；持有期間超過 1 年至 2 年以內：10%。

舉例：奢侈稅於 100 年 6 月 1 日上路，如 A 於 99 年 10 月 1 日購買完成移轉登記不動產，於 100 年 8 月 1 日賣出（訂定銷售契約）時，由於持有期間在 1 年以內，適用的稅率是 15%，所以稅額為銷售價格乘以 15%。

又例如： B 於 99 年 10 月 1 日購買完成移轉登記不動產，於 101 年 3 月 1 日賣出（訂定銷售契約）時，因為持有期間超過 1 年至 2 年以內，適用的稅率為 10%，稅額為銷售價格乘以 10％。

6. 奢侈稅由買方還是賣方負責申報繳納？何時繳納？

ANSWER

不動產的奢侈稅納稅義務人為原所有權人，亦即由賣方於銷售時負責申報繳納。

7. 在奢侈稅上路之前（100 年 6 月 1 日）購買的房屋，也適用奢侈稅嗎？

ANSWER

是的。奢侈稅是一種「銷售稅」（課稅時點為銷售時），所以就算是在奢侈稅上路之前就購買的房屋，如果持有期間在 2 年以內出售，就會被課稅。

相反地，在奢侈稅上路之前就已經出售的房屋，不會被追繳奢侈稅。

8. 贈與他人不動產，是否應繳納奢侈稅？被贈與的人，如持有不滿 2 年便出售該不動產，且符合奢侈稅規範（例如：名下有超過一間房子、未遷入戶籍、有出租或營業等情事等），是否需要課奢侈稅？

ANSWER

因為奢侈稅是針對短期買賣不動產的行為課徵，贈與並非銷售，所以贈與他人不動產，不需要繳納奢侈稅。

不過，被贈與的人，如持有不滿2年便出售該不動產，就需要受奢侈稅規範。

9. 繼承房屋，是否應繳納奢侈稅？繼承人將繼承取得的房地在完成登記後 2 年內銷售，應否課奢侈稅？

ANSWER

兩者皆否。因為繼承並非銷售，因繼承而移轉不動產不課徵奢侈稅。此外，銷售因繼承或受遺贈取得的不動產，不受本條例規範，所以也不需課徵奢侈稅。

值得注意的是：繼承房地的先後，會影響奢侈稅的課徵。國稅局表示，根據財政部函釋，民眾原有1戶房地產，後來繼承1筆房地，當出售原有房地時，免將繼承取得的房地列入計算。但如果是先繼承房地，當出售繼承後取得的其他房地時，兩筆房地都要持有兩年以上才可免奢侈稅。

10. 因換屋需要，先買新屋再出售舊屋，以致於出售時所有權人持有 2 間房屋，是否要課奢侈稅？

ANSWER

如果所有權人與配偶、未成年直系親屬名下合計只有 1 間房屋，已經辦好戶籍登記，且持有期間無供營業使用或出租，只要在所買新屋移轉登記到名下那天開始起 1 年內出售原來的房屋，出售後所有權人與配偶、未成年直系親屬仍僅有 1 間房屋，並於出售舊屋後 3 個月內，將戶籍遷入留供自住的新屋中，且無供營業使用或出租，就不必課奢侈稅。

11. 轉讓預售屋買賣契約，是否適用奢侈稅？

ANSWER

預售屋在未建築完成前出售，是屬於移轉權利，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不用課徵奢侈稅。

不過，如果購買的預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到名下，如果在登記後 2 年內出售，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納奢侈稅。

12. 如果本人、配偶及未成年直系親屬名下合計只有一間房子，另有土地（地上無房屋），於持有期間在 2 年以內出售該房子，是否要課奢侈稅？

ANSWER

不用。所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有 1 間房屋供自住使用（地上無房屋的空地不算），且在該自住房屋辦竣戶籍登記，該自住房屋沒有出租，也未供營業使用，就算在取得後 2 年內賣出，也無須課徵奢侈稅（地上無房屋的空地不影響「僅有 1 間自住房地」的條件）。

13. 如果本人、配偶及未成年直系親屬名下合計只有一間房子，且設籍於該處，但將建物的部份營業或出租，如持有未滿 2 年是否需課奢侈稅？稅額如何計算？

ANSWER

要，稅額依出租和營業的比例計算。例如：5 層樓的房地出售，如1樓供出租或營業使用，倘其他樓層皆為自住，則應將奢侈稅金額 x 1/5 計算申報繳納。

14. 如果須繳納 奢侈稅，應如何辦理？應該向哪一個國稅局申報？

ANSWER

應該在訂定銷售契約隔日起30日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳納，檢附以下文件申報：

1. 申報書
2. 繳納收據
3. 契約書
4. 其他有關文件。

申報的單位分為以下三種：

1. 中華民國國民：向戶籍所在地國稅局申報。
2. 營利事業、法人:向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報。
3. 外國人或在中華民國境內無總機構或
4. 其他固定營業場所之外國法人:向不動產所在地國稅局申報。

15.如須繳奢侈稅，需要拿到國稅局發給之繳清證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？

ANSWER

奢侈稅和土地增值稅、契稅、印花稅不同，採誠實申報制，由納稅義務人自行申報繳納，無須拿到國稅局核發之證明書，可直接向地政機關辦理移轉登記。

同理，如不須繳奢侈稅，無須申報，也不必由國稅局發給免稅證明書。如果不確定是不是應該繳納特種貨物及勞務稅，可先向國稅局詢問。

16. 買賣若解約或違約，已繳稅款如何處理

ANSWER

如發生解約事由，納稅義務人可檢具相關證明，向原申報繳稅之稽徵機關申請退稅。

17.公司出售名下不動產，是否也要課徵奢侈稅？

ANSWER

無論個人或公司出售持有期間在 2 年以內、符合奢侈稅規範的不動產，都要課奢侈稅。

舉例：某公司出售一間持有 1 年半的辦公室，土地售價 1,000 萬元，房屋售價 500 萬元，因為出售房屋需課徵 5% 營業稅 (即 25 萬元營業稅)，所以房地銷售價格為 1,525 萬元 (1,000 萬元 + 500 萬元 + 25 萬元)，乘以適用稅率 10%，應納奢侈稅之稅額為 152.5 萬元。

18. 我是中華民國國民，在海外有 1 棟房子，買不到 2 年，如果現在賣掉，是否應繳奢侈稅？

ANSWER

不用，奢侈稅只針對坐落在中華民國境內的不動產。相反地，如果你的房子在台灣，但你在海外與買方（不管是本國籍或外國籍）簽訂買賣契約，把台灣的房子賣掉，就須受奢侈稅的規範。

19. 銷售農業用地或農舍，應否課徵奢侈稅？

ANSWER

農業用地並非奢侈稅規定的「依法得核發建築執照之都市土地」，農業用地及其上的農舍如經農政機關認定作農業使用，並核發農業用地作農業使用證明書，於移轉時經地方稅稽徵機關核准不課徵土地增值稅，則亦不包括在奢侈稅的課稅範圍。

由於有這個規定，所以一般民眾常認為出售農業用地不會被課徵奢侈稅，但蓋有農舍之農業用地如果持有未滿 2 年即出售，且未經地方稅稽徵機關核准或認定不課徵土地增值稅者，仍需繳奢侈稅。所以在持有未滿 2 年出售前，無論是否應繳納土地增值稅，請務必向鄉鎮市公所申請農地農用證明，留供國稅局查核，以避免未來因無法提示證明文件而被國稅局課徵奢侈稅。

20. 房屋取得後 2 年內被徵收，應否繳納奢侈稅？

ANSWER

不用。房屋被徵收而移轉，不包括在奢侈稅的課稅範圍。

21. 2 筆土地於不同時點取得，之後 2 筆土地合併為 1 筆土地，並於合併後出售，如果部分持有期間1筆在 2 年內，另部分持有期間超過 2 年，是否應課徵奢侈稅？如果要，如何認定銷售價格？

ANSWER

是；應就持有期間在 2 年以內部分，按土地合併前應課稅土地占合併後總面積之比率，計算銷售價格。例如 A 地號面積 100 平方公尺（持有期間滿 1 年但未滿 2 年內），B 地號面積 300 平方公尺（持有期間超過 2 年），合併成 C 地號面積 400 平方公尺出售，銷售金額為新臺幣 1,000 萬元，則應課稅部分（即 A 地號 100 平方公尺）之銷售金額為新臺幣 250 萬元（1,000 萬元 ×  100 / (100 + 300)），因持有期間滿 1 年但未滿 2 年，稅率為 10%，應繳奢侈稅 250 萬 x 10% = 25 萬。

22. 若故意向國稅局申報銷售價格低於實際交易價格或時價，會有什麼後果？

ANSWER

納稅義務人申報之銷售價格如低於實際交易價格，國稅局將依查得資料核定應納稅額發單補徵，並按所漏稅額處以 3 倍以下罰鍰。

23. 如果應繳奢侈稅卻沒有報繳，被查獲之後會有什麼後果？

ANSWER

國稅局得依時價或查得資料核定銷售價格及應納稅額並補徵之。同時國稅局將視違章情節輕重，按所漏稅額處以 3 倍以下罰鍰。請勿以身試法，以免得不償失。

24. 若將不動產登記於他人名下後再銷售，以便符合不納入課稅範圍要件，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？

ANSWER

國稅局得依時價或查得資料核定銷售價格及應納稅額並補徵之。同時國稅局將視違章情節輕重，按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。請勿以身試法，以免得不償失。

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豪宅條款來了！賣屋怎報稅 今年頭很大

2014/05/04 14:44

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 不同申報方式 納稅金額一差數百萬 「報稅月」起跑，房仲業發現，在財政部強力查稅、增加豪宅稅以及北市高級住宅資訊不明下，去年三十多萬賣屋的民眾，今年報稅問題特別多，有人不知該怎麼申報，而由於採取不同申報方式，納稅金額可能差到數百萬元，有人則四處尋求方法，希望能少繳一點稅。 實價申報 如何申報問題多 因為是採取實價申報，異於過去的評定現值，也就是說，去年賣屋者，今年繳的稅肯定會比過去多。甚至五年內賣屋者，也可能被國稅局查稅、補稅。 台灣房屋副總謝萬雄表示，稅法規定，售屋人必須在售屋隔年將財產交易所得併入綜所稅申報。過去，因沒有實價資料，民眾大都用房屋評定現值直接乘標準所得率，問題不大。 實價登錄上路後，去年開始有一些民眾對要不要實價申報，如何申報? 向業者詢問。而今年，報稅才剛開始，包括住商不動產、台灣、永慶房屋都表示，已接到大量詢問電話。 國稅局強力查稅 疏忽不得 問最多的還是和申報方式有關，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，主要是用房屋評定現值方式申報，可以少繳很多，很多售屋人想用此一方式申報，但由於國稅局今年展開強力查稅，擔心被查到可能得連補帶罰，舉棋不定，不知該如何報稅。 今年新增計算方式 看仔細 謝萬雄舉一陳姓民眾為例，陳多年前以約2500萬元買下信義區一間中古電梯，去年以4500萬元出售，如以實際獲利申報，拆算房地比後，財產交易所得約600萬元，需繳40%、240萬元所得稅。 但如果用房屋評定現值申報，該屋評定現值僅100萬元，以北市高級住宅財產交易所得標準48%來算，也只要申報48萬元，合計其他所得，因適用20%稅率，等於只要繳9.6萬元。 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，今年新增的15%豪宅財產交易所得計算方式、北市將高級住宅和一般住宅分成不同財產交易所得標準，也有很多人詢問，特別是高級住宅，沒有多少人搞得清楚它和豪宅稅、一般住宅到底怎麼分，自己去年賣出去的房子，算不算是高級住宅也不敢確定。 謝萬雄表示，其他問題還有扣了奢侈稅要不要報所得稅？沒有成本資料用豪宅稅計算所得後，是否要再用高級住宅計算所得申報等，可說問題一籮筐。他表示，現在報稅才剛開始，很多人還沒結算，預料下半月後，會有 更多售屋人發現問題，向業者求助。

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非自用房屋稅 6日起提高

2014/06/05

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】總統府昨（4）日發布總統令，公告房屋稅條例第5條修正案，增訂住家用房屋中，非供自住的房屋下限稅率由1.2%提高為1.5%。財政部表示，依法非供自住使用的住家用房屋增稅施行日期，訂為今年6月6日。 財政部指出，6月6日以後，非供自住使用的住家用房屋，適用稅率最低一律要由1.2%拉升至1.5%，會較已發單課徵的103年度住家用房屋稅，出現0.3個百分點的差額稅率。鑑於房屋稅屬於地方稅捐，有無必要補稅，將交給各縣市政府自行決定。 房屋稅條例第5條修正案即將施行，財政部也將提出住家用房屋，屬於「非供自住房屋」的認定標準，發交稅捐機關執行。在認定標準尚未出爐前，徵納雙方均無法確認何者為「非供自住」的房屋，因此，是否需對納稅人補徵103年度的差額房屋稅，還有研商的空間。 房屋稅採按月計稅，已經完成開徵的103年度房屋稅，課稅期間是去年7月1日至今年6月30日。新法生效日在今年6月6日，即會與已開徵並截止繳稅的103年度房屋稅，出現新、舊稅率交錯的情形。除了非供自住的住家用房屋外，會出現新、舊稅率交錯的房屋，稅率調高為3%到5%。 圖／經濟日報提供

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房仲：查稅金店面 衝擊小

2014/05/06

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】財政部將針對高租金黃金店面查稅，房仲業者昨（5）日表示，北市黃金店面的承租方通常多為品牌廠商，均會誠實報稅，不認為政府查稅動作對店面市場有太大衝擊，不過政府此舉有利房東如實繳稅，未來業主恐怕會調高租金因應。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，口袋深的投資客喜愛買的黃金店面，主要著眼長線的資產增值效益，並非因具有高租金的投資報酬率，加上目前實價查詢網可查詢的租賃店面物件短少，政府若要瞄準高租金黃金店面查稅，對店面市場影響有限。 住商不動產企研室主任徐佳馨說，以東區店面來說，多是大型企業或是知名品牌為租客，這些承租方因以公司名義承租，通常都會報稅。 另外，即使房東擁有高租金，也會成立公司來因應繳稅問題。 徐佳馨指出，財政部若積極對高租金的黃金店面查稅，房東將會以調高租金來因應，或成立公司來節稅；另外，在政府積極查稅下，未來店面市場浮報租金、墊高售價的情形，恐將不再。

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核實認定 稅額差很大

2014/03/10

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】近五年內取得的豪宅案件大多數都是屬於可查證取得成本交易資料的標的，採用核實認定課稅，稅額是無法查證成本的四至六倍以上。
此外，各地豪宅的房地比差異大，由於以建物占房地合計比重計算，即使出售獲利金額相同，所課稅額的差距可能達九倍以上。
房仲業者以幾宗實際豪宅成交案例計算，「能否查證取得成本」的售屋所得稅額差距極大。大師房屋董事長陳建慶表示，以出售一戶「仁愛帝寶」淨獲利1.8億元為例，採用核實認定需課1,800萬元所得稅，但若無法查證取得成本採用新制豪宅稅，僅需課約450萬元。
此外，目前售屋所得稅的課徵標的是「建物」，以房屋評定現值占房地合計比率計算，台北市各豪宅房地比普遍約20%至25%，但實際上各豪宅案的房地比差異極大，例如位於信義路上的「勤美璞真」建物占46%，位於陽明山別墅的「過院來」僅占5%，即使兩者出售的淨獲利相同，應繳所得稅將差九倍以上。

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房、地課豪宅稅分開計算 打房效果有限

2014/01/24

【聯合報／記者林上祚／台北報導】住商不動產企劃室經理徐佳馨表示，台北市去年房屋移轉三萬九千件，約有一成總價超過八千萬元；全台交易件數卅五、六萬件中，大約僅百分之五達財政部豪宅標準。
財政部昨宣布課徵豪宅稅，這項措施到底對多少民眾有影響，連房仲業都很難評斷，主要關鍵是，富人多半以法人或投資公司名義投資豪宅。
一位資深會計師表示，豪宅實價課稅對於懂得規避的賣家沒有影響，他們購買時將土地、房屋分開計價，賣出後只要宣稱，持有期間的增值完全來自土地，「房屋持有期間只有折價」，國稅局就沒轍。
不過，賦稅署官員強調，就算將土地與房屋價格切割，立論基礎也得站得住腳才行。他說，「你三十年前蓋一個房子，隨著物價上漲，價值還是會增加」；為避免民眾把所得全部灌到土地，只繳土地增值稅，財政部才會力促地方政府，盡快調高轄區的房屋評定價值。
財政部官員表示，儘管去年實價登錄上路後，指標個案價格頻創新高，但潤泰負責人尹衍樑以八點七億元天價，購買仁愛圓環松濤院；「河南王」王任生去年以一坪近三百萬元買下三戶帝寶，因賣方是建商，建商在不動產交易早已將土地與房屋分開計價，豪宅稅對建商並沒有影響。
徐佳馨預估，豪宅稅上路後，指標性豪宅賣方可能會把稅負轉嫁買方，價格恐怕因此更下不來；但地段比較差的豪宅，價格恐怕會被打下來。

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豪宅買賣 從重課稅

2014/01/06

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】售屋課稅將有重大變革。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。 這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。 財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。 過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。 今年開始，推算售屋所得將不再以房屋評定現值為唯一稅基。財政部準備仿照奢侈稅做法，出售房屋卻未舉證成本者，直接以其房屋售價（不含土地）的一定比率課稅。施行首年優先適用於豪宅，一般房屋不受影響。 依據規劃，「豪宅」是指台北市售價超過8,000萬元、其他縣市達5,000萬元以上的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得。 再以2010年帝寶法拍案為例，法拍價約3億元，財政部說，依據一般建物與土地價格約3比7推計，屬於房屋的售價是9,000萬元，新措施即會以9,000萬元做為課徵稅基，乘上所得比率（假設為17%）後，帝寶的售屋獲利為1,530萬元，按40%綜所稅率計算，應納的售屋所得稅超過600萬元。

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售屋所得 將改採實價課稅

014/01/06

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】出售房屋的獲利，將逐漸走向「實價課稅」，財政部提醒民眾，買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，便於日後舉證。 特別是賠本售屋或售屋獲利率低於財政部所訂課稅比率者，自行舉證買賣成本，將是最節稅的方式。 財政部強調，所得稅法規定出售房屋者在計算所得稅時，應以實際價格申報，目前由財政部訂頒的售屋財產交易所得額標準，僅適用於無法舉證成本相關證明的售屋者。因此，一旦稅捐機關依據銀行貸款資料或向前、後手交易者查得買賣價格，即會依據實價課稅，不會採計推估的所得。 財政部正在研訂102年度售屋財產交易所得額標準，將以房屋實際買賣價格課徵售屋所得稅為主。據指出，台北市102年度出售非豪宅的售屋者，仍是按房屋評定現值的42%計算售屋所得。以房屋評定現值200萬元的房屋為例，若未舉證成本，稅捐機關是以房屋評定現值200萬元乘上42%，算出課稅所得為84萬元後，再併入與其他綜合所得一併計算應納所得稅。 財政部指出，售屋者若實際獲利低於財政部訂定的推計所得比率，最好自行舉證買進與賣出價格。 閱讀秘書／售屋所得額標準 出售房屋者，依據其能否出示買賣證明，目前有兩種不同的計稅方式，一是推計、一是核實課稅。多數案件均採推計課稅。 推計課稅針對的是無法提出買進或賣出證明的售屋者，稅捐機關依據財政部每年訂頒的「財產交易所得額標準」，推算其出售房屋的獲利。 售屋所得額標準每年會由財政部依據房產市場變化，訂定各縣市適用的課稅比率。其所採用的稅基並非實價，而是按售出房屋的房屋評定現值，乘上財政部訂頒的所得額推計比率，得出售屋所得後，再乘上個人綜所稅率。 舉例來說，台北市2012年個人售屋財產交易所得額標準，大安區為房屋評定現值的48%。以出售一棟評定現值1,000萬元的房屋為例，應申報的售屋所得是480萬元（1,000萬元乘上48%）。若適用綜所稅率為40%者，當年的售屋所得稅即是192萬元（480萬元乘上40%）。

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