整合20年 北市正義大樓都更案動土

2014/04/01

【聯合報╱記者高詩琴／台北報導】
經廿年整合，北市忠孝東路上的「正義大樓」都更案昨終於動土。台北市長郝龍斌表示，正義大樓未來將變身為三棟卅層樓的現代化大樓；將是全台獲利金額最大的都更案，金額超過百億。
建商龍麟建設總經理盧玉麟說，更新後共有一百四十九戶住宅和八戶商場，多數為一百坪至一百卅坪的豪宅，以周邊房價來看，未來每坪一百五十萬元起跳，總銷售金額估計為三百五十億至四百億元，「以黃金地段來看，對買氣絕對有信心。」
北市府都市發展局表示，正義大樓已申請拆除執照，昨天開始動工拆除舊大樓建物，待權利變換程序完成後，即可請領建照執照，工期約二點五年至三年。
正義大樓位於台北市忠孝東路及復興南路交叉口SOGO百貨復興館旁，當地里長潘明勳說，早在民國八十三年，就有住戶開始談都更；八年前，市府劃定為都市更新單元後，才開始積極跑流程。
正義大樓產權複雜，但黃金地段利益驚人，整合過程曾傳出地主遭槍殺事件。近年整合速度加快，去年九月有條件通過都市設計審議，今年三月通過都市更新審議及環評，昨天正式動土。
郝龍斌表示，建商積極整合所有權人，加上市府團隊監督，全案才向前邁進一大步。正義大樓都更成功，不只可以通盤改善周遭環境，也是台北市精華區推動都更很好的案例，是都更案的指標。
市府都更處表示，正義大樓未來將採銀級綠建築，並提供雙排植栽設計的人行步道空間及供公眾停車空間，有助提升周邊環境品質。

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雙北329檔 六大熱區超夯

2014/03/30

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】329檔期熱鬧展開，根據永慶房產集團針對今年329檔期所作的調查顯示，台北市的大安、信義、內湖，新北市的新莊、板橋、汐止，為這次329檔期最被看好的區域，這些區域多具有生活機能完善、商業活力、交通優勢等特色。

調查顯示，329檔期有17.9%民眾願意進場購買預售或新成屋，民眾選擇區域的考量，最主要為「生活機能」、「商業活力」、「交通優勢」、「就業機會」與「重大投資」，至於部分業者行銷訴求的「陸資題材」、「觀光題材」、「都更潛力」等要件，反而不是民眾選擇主要考量的因素，顯示市場上的買盤逐步回歸自住需求的考量，以房屋與地段本身要件為主要購屋思維，投機、增值題材也已漸淡化。
台北市民眾最看好的區域，依次為大安、信義、內湖、松山、文山。大安、信義向來為全台房價最高的二個行政區，雖然新推案戶數不多，多為高單價、高總價的豪宅型產品，但在比較效應下，也帶動這二區成屋市場價格期待值。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，大安、信義同樣以商業活力、生活機能、交通優勢條件受民眾青睞，顯示大安區的生活機能更勝一籌；內湖區因科技園區就業機會，所帶動的商業活力、生活機能，為郊區首選。
新北市民眾最看好的區域，依次為新莊、板橋、汐止、新店、林口。黃舒衛分析，新莊以副都心、頭前重劃區的題材獨占鰲頭，再加上一高二快三捷運、中央合署辦公大樓遷入，亦有利多亮點，為新北首選，目前區內就有逾40個建案銷售，且不乏全國性大型建商推案；板橋以區域政商中心及五鐵共構的新板特區效應最為明顯；汐止的大汐科計畫帶來就業機會，最具補漲動能。
至於大台北以外的其它縣市，桃園以中壢、桃園市、八德最被看好；新竹縣市以竹北、新竹市東區最被看好，台中市以西屯區最被看好。台南及高雄二都，則分別以東區及左營區，分居該市329檔期最受購屋青睞的區域。
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今年經濟表現持穩，利率仍將維持低檔，第2季房市預估價平量縮，「買得起的總價」將成為市場主流。
葉凌棋提醒，政府查稅積極，房市雖維持「中性偏樂觀」的基調不變，但建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。屋主應配合市場趨勢，適度調節手中資產，並趁買氣持穩時，提早獲利了結，以保留投資戰果，避免政策、市場變動造成資產減損，甚至無預期的虧損。

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豪宅買氣差 自砍價2成

2014/03/28

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】台北市大直地區豪宅建案「泰然大直」第兩度開賣，每坪開價降價2成，不但是今年首宗「舊案新賣」豪宅案例，也引起市場關切，德明科技大學副教授花敬群表示，房市買氣退燒，亂開高價建案紛紛現形，房市反轉已開始啟動。
住展雜誌市調指出，大直「祥德大直」2年前推案，最初開價每坪180萬至200萬元，每戶總價直逼2億元，但銷售成績不佳，最近又換代銷公司，改名「泰然大直」，開價降至155萬元，降幅達22.5%。
住展分析，其他地區也有房價下修情形，例如新莊區機場捷運延後通車，公共建設也未完工，有些建案已悄悄降價，另外，中部建商有些因轉進海外投資，也開始調整定價，希望賣房換現金。
花敬群說，雖然目前降價建案不多，政府若能順勢推動預售屋實價登錄，市場行情將更透明。
金磚動力行銷公司副總經理施孝文表示，「B咖」產品不應自以為開出豪宅價就成為A咖，資訊透明化，消費者愈來愈有能力挑選適合的房屋，建商不應貿然挑戰新高。

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燙金明星學區／台北師大附中 環境優質

2014/03/30

【經濟日報╱郭及天】

圖／經濟日報提供

區域介紹：師大附中學區的範圍僅有大安區仁慈里與和安里，主要道路界於東自大安路一段，南起信義路三、四段，西至建國南路一段，北到仁愛路三、四段所圍之區域。
兩里面積僅0.4434平方公里，而師大附中校地即占其中近19%的面積，是台北市學校中數一數二的大型完全中學。
看好理由：今年19所國中為額滿學校，其中有十所是完全中學，以師大附中學區的兩里統計戶數約4,540戶，與每年國中部普通班招生六個班級計算，平均每戶可就讀國中部的機會僅4%左右。
師大附中學區兼具明星學區、生活環境品質加上近捷運站優勢，以文風鼎盛、自由校風與多元發展著名，同時享有捷運信義線與文湖線雙捷運的大安站，是最熱門的學區宅標的。
區域現況：台北市中心近捷運站的學區宅，平均房價已站上每坪百萬大關，千戶社區「郵政新村」平均成交價約每坪85.8萬元。
「菁選集」成交行情每坪141.6萬元、「仁愛A+」平均成交每坪151.3萬元，生活型態與家庭結構的改變，因此購屋者已轉向中小型的套房或二房為標的，對於購置學區宅的產品更是以套房居多。

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329檔期 200億地上權建案試水溫

2014/03/23

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

圖／聯合報提供

今年房市329檔期雙北市、高雄都有知名地上權建案推出，總銷金額逾200億元，地上權建案百花齊放。業者分析，地上權建案僅市價6、7折，且建案地段佳，年輕購屋族詢問度高，成為推案新趨勢之一，329檔期銷售成果，將是測試地上權住宅市場接受度的「溫度計」。

今年房市329檔期，雙北市、高雄都有地上權建案推出，總銷金額逾200億元。圖為北市信義計畫區的「台北花園」，是地上權豪宅建案。 本報資料照

今年329檔期推出的地上權指標大案包括台北市景美「華固新天地」、台北市大安區「仁愛本真」、新北市板橋「昇陽寓見」、高雄市美術館園區「ONE MORE」等，總銷金額超過200億元。
其中又以「華固新天地」最受矚目，該案是第一筆70年的使用權，且地點位於捷運景美站旁、羅斯福路上，是景美財訊所地上權案，規畫18坪至40坪的中小坪數產品，目前行情每坪40萬至50萬元，而附近新建案每坪喊價80萬元，中古屋每坪也要49.5萬元，「華固新天地」開價只有市價的6、7折。
華固建設總經理洪嘉昇表示，「新天地」近期將拿到建照、即將開賣，目前仍在興建接待中心，近來探詢度的確很高，因為坪數小、總價低，不少購屋人都想要幫第二代置產購屋，未來應該可以與特定銀行貸款，貸款成數可達7成、利率則會比一般房貸高一點。
日勝生建設在大安區推出「仁愛本真」，預估每坪140萬至150萬元；昇陽建設在新北市板橋推出「昇陽寓見」，約130戶，每戶坪數主力約27坪至35坪，同樣是2、3房的產品，目前推案價格預估為30萬至40萬元，也比市場上每坪開價50萬以上便宜。
高雄市美術館園區的「ONE MORE」地上權建案，走豪宅路線，每坪開價17萬至25萬元。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，地上權建案雖然會隨著使用年限遞減，價值跟著降低，但在房市大多頭時期仍有一定的漲幅，像是台北車站對面的「京站」預售推案每坪僅30幾萬元，現在也有42萬至50萬元的行情，漲幅3成。
他表示，政府釋出地上權土地，並且開放地上權分戶貸款，地上權住宅建案才如雨後春筍般推出，不過國人對於沒有土地所有權的建案仍有疑慮，這次329檔期的銷售狀況將成為市場接受度指標，值得期待。

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正天母豪宅 開出220萬新天價

2014/03/21

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

華固建設在北市正天母推出豪宅「天鑄」，開出一坪220萬元新天價，不但市場震撼，也讓正天母房市再受各界注目。 記者蘇健忠／攝影

329檔期進入衝刺階段，各地指標建案紛紛公開，其中，華固建設在北市正天母推出的「天鑄」，由於開出一坪220萬元新天價，不但市場震撼，也讓正天母房市再受各界注目。
「正天母」，指的是中山北路7段、天母東西路、天玉街一帶，這是天母較早發展的區塊，後來延伸的中山北路6段、忠誠路、SOGO商圈一帶，一般則以「新天母」稱呼。
異國風情 環境優雅
全國不動產企研室表示，正天母地區由於鄰近日僑、美國學校，街道充滿異國風情，加上區域公園綠地多，環境優雅，又有天母國小、國中等明星學校，早年吸引大批富豪、僑商進駐置產，房價在北市屬一屬二。
以2007年來說，當時市中心大安森林公園旁豪宅「勤美璞真」開出一坪130萬元，富邦建設在中山北路7段上推出的富邦777，也一樣開出一坪破百萬的價格。
2008年，北市「一坪百萬」豪宅遍地開花，正天母也沒閒著，包括「天母紘琚」、「皇翔天母」、「天母一莊」，「天母御莊」等建案開價也都從一坪100萬元起跳，部份建案甚至最高喊到一坪150萬元。
一般住宅行情追漲
正天母地區最大的房市缺點，就是距離捷運有點遠，不論是到石牌站、芝山站或明德站，都得開車或騎車或坐車，而且車程至少要10分鐘，但儘管如此，在豪宅拉抬之下，當地一般住宅過往仍有不錯行情，甚至比石牌、芝山站都來得高。
不過，此一情況近一兩年已出現變化，實價資料顯示，雖然正天母地區的豪宅行情在士林區仍舊位居領先地位，但一般住宅部份，較靠近捷運、百貨公司的忠誠路、德行西路、以及中山北路6段等住宅，多已追上甚至高過正天母。
此一變化，一般認為與沒有捷運、天母商圈轉移有關，另外，正天母地區近兩三年推案屈指可數，規模較大的僅有鄉林大境一案，缺乏預售屋拉抬房價，一般認為也是原因之一。也因此華固今年在當地推出「天鑄」挑戰一坪200萬元以上的行情，能否帶動當地房價再度起漲，格外受到市場關注。
住商不動產天母西路店長林學良表示，由於華固「天鑄」日前傳出頂樓以6億多、一坪214萬元成交，確實讓當地房子求售中的屋主態度轉強，議價空間縮小，甚至提高售價，但現況來看，買方仍多持保守觀望，拉抬效應並不明顯。
不過他認為，豪宅一向是區域房價領頭羊，華固開出天母2字頭第一槍，只要銷售不要太差，未來區域其他建案一定會跟進，連帶也帶動區域中古住宅行情，拉抬效應仍可期待。
短線有撐 長線看漲
信義房屋天母七段店長張志楷也認為，正天母房價這幾年雖也有上漲，但比起市中心相對緩和，目前房價也比市區相對便宜。由於正天母區塊擁有紮實的在地買盤，當地房市「短線有撐，長線看漲」格局不變，現階段仍可考慮進場購屋。

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明星學區 價格保證

2014/03/08

【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】信義房屋南京店專案經理蔡惠生表示，台北小巨蛋生活圈內有兩至三成的買方為了學區而購屋，但區內部分學區不屬雙敦位置，購屋前要留意。
若為了學區購屋，可考慮成交量較大的「敦化香榭」，每坪70萬至75萬元，「微風麗弗」挑高3米6，成交每坪100萬至110萬元。屋齡較新的小套房，包括挑高4米2的「敦化雅極」，每坪行情120萬至130萬元；挑高4米5的「小阿曼」，每坪行情130萬至135萬元，總價帶1,600萬至1,800萬元。
除了可以考慮小套房，也可考慮大坪數產品，如學區內的北寧路周邊的「敦化林園」、「敦北園中園」等知名中古社區，但因周邊居住品質佳、轉手率低，即使中古屋、價格仍居高不下，每坪行情100萬至110萬元。
蔡惠生指出，學區內的小套房「敦化香榭」，因附近有變電所，因此房價相對其他設籍小套房便宜，每坪行情70萬至75萬元。

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