2020/02/08 04:30
這波商辦多頭推升主因來自於辦公室短缺。
美中貿易激戰，加上企業自用、外資搶進，在產業推動之下，過去冷了近10年的商辦成為當紅炸子雞，然而看準這波商辦缺貨潮，A咖建商、壽險者紛紛使出渾身解數，透過法拍、標售等手段取得商業土地，專家預估未來6年，雙北市供應量將達到37.6萬坪，這波商辦推案狂潮，究竟能熱多久呢？
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，以這波商辦推案爆量的狀況，預估將在2025年最激烈，但倘若建商、企業偏好預售、量身訂製的需求，前哨戰恐怕提早到2022年開打。
推案火熱 南港、內湖分居冠亞軍
根據統計，2019年建商及壽險業者等2大投資人購置商業土地金額共計889億元，相較2018年的126億元、2017年的43億元，至少達到6倍以上成長，且光是建設公司購地金額逼近676億元，呈現快速地成長，指標成交案包含：京華城、興富發復興北路案、元利D3街廓土地等，區域則分布在北投士林科技園區及南港、內湖皆有土地成交。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，辦公室及廠辦的自用需求增加，以及租金上升，帶動投資人投入更多的資金布局商用不動產開發，特別鎖定商業區土地及工業區土地，尤其以市中心為佈局核心，但由於土地取得難度高，因此新的商業聚落，例如內科、南港及北投士林科技園區也是投資人積極佈局區域。
至於，交易總金額排行，以京華城案奪下冠軍，該案為國內史上總價最高標售案，交易金額達372億元，其次為元利D3土地，總價為112餘億元，排行第三名的為獵地最積極的興富發集團，用51.1億元買下大同旗下的復興北路土地。
然而建商購入商業土地後，估計開發興建時程將於2026年內陸續推出，丁玟甄指出，以目前購地熱區而言，預估未來6年內，內湖科學園區、北投士林科技園區及南港區域的商廠辦推案，將逼近37.6萬坪，又以南港推案最為集中，可釋出28.6萬餘坪，其次是內湖科學園區約8.4萬坪，至於北士科雖有建商大量購地，不過還沒正式推案，目前推案比較明確的僅有華固智富中心案，約莫5,000坪，但若以建商在北士科購地金額推算，商辦推案存量約有4~5萬坪。
台北市商辦供不應求，A咖建商也搶蓋。
至於全台第二大都會區台中市，建商在2019年群起搶地，商用不動產交易市場熱絡，過去台中市長達10多年未有商辦推案，直到「獵地王」興富發集團推出「鼎盛BHW」後，陸續推出「CBD時代廣場」、「NTC國家商貿中心」，上一季再度公開商辦案「台中TOP1環球經貿中心」，目前銷售成數約5~6成，專案經理張瀚升指出，七期重劃區正在複製信義計劃區模式，產業、消費力蓬勃發展，企業自用需求大增，不管是舊換新、空間擴充，尤其鎖定有地標性的商辦建案，該集團也指出，未來會加碼收購土地，力拼達成10年30棟商辦的目標。
搶蓋商辦 蜜月期來臨接著大洗牌
這波商辦推案狂潮即將來襲，黃舒衛認為，未來商辦走勢將會分為三階段，第一階段是今年至2022年的「黃金蜜月期」，這3年市場的新增供給仍是自用為主，部分可租面積也多半以預租方式順利去化，但2023年以後面臨「郊區轉型期」屆時市中心至少多出15萬坪新增供給，而南港、內科、北士科，甚至大直「大面積、價格」具競爭力的新增供給量則更多。
外資企業助攻，台北101每坪租金衝上4000元。
在2024年則是進入「淘金分眾期」，區域將會大洗牌，由於核心區仍供不應求，預期仍是帶動全體租金上漲的比價指標，租金年漲2%是基本消費。蛋白區、產專區因為基期低、市場交易熱絡，甚至吸收外移的大型承租戶，漲幅會比較高，但核心區及蛋黃區漲勢會逐年減緩。
純商辦轉型 2020年換這項產品
不過建商也嗅到這股推案爆量潮，黃舒衛表示，2019年購地多半是從純商辦做出發點，但今年起不少投資方對於百貨商場、旅館、出租公寓等收益前景會更關心，一方面可以分散風險，也能增加商辦的服務機能或價值，但他也建議投資人進場前，應對於商圈的公共建設，同類產品及進駐廠商多進行了解，以確認周邊服務機構、產業聚落及員工招募的條件是否完整。
