三大誘因… 三商美邦快速成交

2014/04/15

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】三商美邦斥資39.5億元拿下西門町TiT國際廣場，為今年成交金額最高的商業不動產。仲量聯行投資部副總經理吳瑤華昨（14）日表示，該案每年具有穩健收益，加上投資報酬率超過金管會規定的2.875%，地段又位於觀光商機看俏的西門町，三項因素促成此案快速成交。
據悉，該案的賣方寶豐隆當初以總價28億元買進，現以39.5億元售出，獲利約11.5億元，獲利率逾四成；三商美邦在購入TiT國際廣場，未來每年也有穩健收益挹注，投報率超過2.875%，買賣雙方雙贏。
吳瑤華指出，去年投資市場交易總量約905億元，今年第2季初就有三商美邦人壽以約39.5億元取得TiT國際廣場，為今年上半年成交金額最高的商業不動產案，為商用市場注入極大強心針。

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三商美邦 39億元買商辦

2014/04/15

【經濟日報╱記者邱煜婷╱台北報導】

西門町TiT國際廣場

三商美邦人壽昨（14）日以39.5億元，向前國泰金副董事長蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業公司，買下西門町TiT國際廣場地下一樓到地上五樓所有權，共2,395坪，創今年國內單一商辦大樓最高交易金額。
房仲指出，此案一到二樓，平均每建坪售價約300萬元，符合當地行情。
三商美邦人壽發言人楊棋材表示，西門町商圈未來發展可期，目前除了年輕族群，還吸引許多國際觀光客，更有國際品牌選擇西門町作為拓點首選。
他並表示，TiT國際廣場目前內部是滿租狀況，符合主管機關要求投資報匙率2.875%的規範。
另外，購入TiT國際廣場後，目前不動產投資占可運用資金比率約4%左右，仍將持續尋找可投資商用標地。
根據了解，寶豐隆興業股份有限公司是在2011年以28億元購入TiT國際廣場，昨以39.5億元售出，處分利益11.5億元，獲利率逾四成。
TiT國際廣場屋齡三年，屬商場住宅複合開發大樓，位於西寧南路與武昌街交叉口，帆船造型為其外觀特色。三商美邦取得的地下一樓到五樓的商場部分，含車位面積共約2,395坪，目前已進駐誠品書店等各具特色的店家。
三商美邦人壽近年投資不動產腳步積極。在投資用不動產方面，去年底以66.8億元購入內湖精英電腦總部大樓，昨又以議價方式取得西門町TiT國際廣場；同時也買進北市民權東路大樓部分樓層、前京城建設高雄總部大樓等作為自用。

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蔡鎮宇賣西門商場 3年獲利逾10億

2014/04/15

【聯合報╱記者薛翔之／台北報導】

蔡鎮宇在2011年以28億元的價格，取得西門商場；昨天出售給三商美邦人壽後，初估獲利約四成、超過10億元。這是今年以來，成交金額最高的商用不動產交易案。 本報資料照片

三商美邦人壽昨天以39.5億元，從前國泰金副董事長蔡鎮宇旗下的寶豐隆集團手中，取得位於西門町TiT國際廣場B1至5F的商場部分。這是今年以來，成交金額最高的商用不動產交易案。
蔡鎮宇在2011年以28億元的價格，取得這筆不動產；昨天出售給三商美邦人壽後，扣除稅負等成本，初估獲利約四成、超過10億元。
TiT國際廣場坐落在西寧南路和武昌街口，為商場、住宅複合開發的大樓，外觀為帆船造型，是西門町的代表建築物。B1到5F的商場，約2,395坪，換算每坪單價164萬元。
三商美邦人壽楊棋材表示，目前商用不動產市場，賣方普遍惜售，台北市幾乎找不到符合金管會對保險公司所設定不動產投資報酬率（即2.875％）的標的；這次TiT廣場，經議價取得，且租金報酬率符合金管會規定。
楊棋材指出，未來除了持續物色適合作為總部大樓的標的，若有合適的投資標的，也會持續加碼投資不動產。
三商美邦人壽指出，2011年開放陸客自由行以來，台北市西門町和站前商圈，觀光人潮大量湧入，創造龐大商機，飯店、零售店家爭相插旗西門商圈，隨著機場捷運線及捷運松山南京線即將通車，西區軸線翻轉指日可待。
TiT擁有獨特的大樓造型和絕佳位置，目前已有許多具有特色的店家進駐，未來也將吸引更多國際品牌陸續加入。

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葉春智：回歸基本面 自住築巢良機

2014/04/13

【經濟日報╱葉春智】邁入春暖花開的季節，看屋人潮回籠，房市景氣走出1、2月的低迷，觀察四都（雙北市、台中市、台南市）日前公布的3月移轉棟數，相較於2月平均上升二至四成，加上總體經濟景氣持續復甦，燈號由1月的黃藍燈，回升到代表景氣穩定成長的綠燈，購屋信心亦同步逐漸增溫。但另一方面，政府打炒房政策持續，採用針對性審慎措施（選擇性信用管制）控管房市，使得非自住、非首購族群增加資金周轉壓力，且美國聯準會（Fed）主席葉倫表態，實施五年的寬鬆量化（QE）已啟動退場機制，引發升息時間點疑慮，在面對詭譎多變的市場，我認為，今年應更加審慎篩選房市題材，擇優置產。
近期對於房市抱持觀望態度的民眾似乎較往年增加許多，許多人認為這波房市大多頭已走了十年以上，沒有只漲不跌的神話，因此市場氛圍漸漸向買方靠攏。然而近十年台灣房市歷經SARS風暴、金融海嘯、奢侈稅和實價登錄，房價仍看跌不跌，最明顯的前例就是，2008年發生金融海嘯時，房價曾短期回檔，但如今全球房市已重新站回金融海嘯前的水準，甚至凌駕其上。綜觀投資產品，房地產產品仍為長期置產及保值需求之首選。
而市場氣氛漸漸轉向買方市場，觀望氣氛變濃的同時，加上買賣雙方對房價認知差距擴大，造成中古屋市場銷售期拉長，但其實市場上並沒有出現倒貨現象，高資產族群仍長抱位於核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件；面臨資金周轉壓力的投資客，因較差物件不易脫手，轉而開始釋出較佳標的物件，以求加速變現入袋。對於購屋族而言，這是個好消息，有機會以更親民價格買到理想物件。
我建議購屋族，此時可以思考股神巴菲特所說過的一句話，「當眾人恐懼時，你要貪婪。」當市場陷於恐慌時，已經準備好的置產族，抑或有自住需求的購屋族，更應該磨刀霍霍，迎接搶進好物件的最佳機會。
但另一方面，政府為穩定房市，官員喊話、查稅動作頻繁，中央銀行總裁彭淮南也暗示民眾，房貸利率不可能永遠維持低檔，加上美國聯準會主席葉倫表明QE將在今年秋季全面退場，再度引發房貸族升息疑慮。但其實穩定房市，不只有利率政策一個手段。調升利率將牽一髮而動全身，升息不僅影響房貸月付金額，也影響台灣各中小企業籌資及營運壓力，因此政府對於升息手段相對謹慎，從銀行放款政策，便可窺知一二。
目前銀行為配合央行針對性審慎措施（選擇性信用管制）政策，若是首購族或換屋族，購屋貸款成數可達「成交價」八成，但針對名下有第二房以上的置產族或投資客限縮貸款成數，只能以銀行「鑑估價」（約市價八至九成）核貸，最高核貸七成，以成交價1,000萬元的房屋來看，若以鑑價800萬至900萬元貸款，只能核貸七成（約560萬至630萬元），相當於市價的六三成甚至更低。這對於投資客有相當的抑制作用，也使得市場漸漸回歸基本面，此時正是自住族進場實現成家夢想的最佳時機。

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捷運在我家…頂溪站共構建案6月開標

2014/04/12

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】台北市捷運局繼日前公告捷運忠孝新生站聯開案後，下周一將再公告捷運頂溪站「樺福千金」共構建案。該案2至4樓為商場，5樓以上為住家，此次標售以11～23坪的小坪數產品為主，也有部分大坪數的產品。總計釋出95戶，預計6月中旬開標。
實價揭露資訊顯示，樺福千金每坪實價60～65萬，預估這次標售的底價56～64萬，總價約660～4043萬元。而在一次大批標售下，民眾有機會以略低於行情的價格標得。
信義房屋永和頂溪店店長劉東圜指出，總價約1000萬的產品在捷運頂溪站區域的需求量極大，加上周邊發展成熟，生活機能佳，兼具自住、投資雙效益。他說，該社區的平均租金每坪1000～1200元，比起周邊社區擁有更高的租金投報率。

捷運忠孝新生站捷運共構宅臨沂帝國預計將在6月開標，底價創下捷運聯開案標售的新高價。 圖／信義房屋提供

今年台北市議會已經通過五件捷運宅標售案，除了樺福千金外，目前台北市捷運局已經公告臨沂帝國和碧潭有約兩個標售案。台北市捷運局路權室主任李漢忠表示，將視上半年3個標售案的進度，來決定下半年是否會再進行其他捷運聯開案的標售。
臨沂帝國共有6戶對外標售，將在6月9日開標。總價7825萬元～8786 萬元，坪數均在60坪以上。換算每坪單價從119萬～136萬元，單價創下捷運聯開案標售的新高價。以忠孝新生正市中心的地段來看，每坪120萬元的捷運聯開案新成屋，價格上相當具有競爭力。
碧潭有約共釋出51戶，總價1215～4140萬元，每坪底價48～58萬元，2～4房均有；開標日期為5月26、27日。

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公園宅 「森」呼吸

2014/04/13

【經濟日報╱郭及天】各地區只要有公園，對房價即有強力支撐，特別對自住客具有吸引力，在目前買方自住客當道之際，本期特別推薦北中南優質公園宅區域，供讀者參考。
北／大安公園 物稀為貴
區域介紹：大安森林公園為信義路、和平東路、建國南路與新生南路所圍繞的街廓，占地約26公頃，為台北市中心少見的大面積綠地，亦是民眾重要休閒去處。該區段由於生活機能完善，北臨捷運信義線，其周邊房價為除了信義計劃區外，房價最高的區域，周邊如青田街、瑞安街靜巷，居住環境佳，亦屬高房價靜巷住宅。
看好理由：大安森林公園首排可建地極為稀有，近30年來只推過九個建案，總供給戶數不過400戶，周邊房屋只要釋出馬上就有人接手。元利建設興建的聯勤信義豪宅案興建中，由於位於建國南路、正對大安森林公園、基地方整，未來推案房價將是台北豪宅市場指標，也將帶動大安公園周邊房價。
區域現況：大安森林周邊房價每坪百萬元起跳，如具有面對大安森林公園條件的房價普遍達每坪130萬元。實價登錄資訊顯示，「勤美璞真」每坪178萬元、「國美森美館」每坪189萬元，「頂高麗景」、「安峰」等面公園首排，及近年極少交易的「幕府十六」，目前興建中的元利「聯勤信義」，都將成為該區房價指標。

圖／經濟日報提供

中／南區 坐擁萬坪綠地
區域介紹：台中市南區靠近樹義國小商圈，屬低密度開發區，此區交通便利，除主要交通幹道文心南路之外，還有環中路、74號快速道路通過，學區則有樹義國小、台中高工、宜寧中學等，尤其擁有水資源中心萬坪綠地，不但視野佳，更提供運動、休閒的好去處。
看好理由：南區在台中市捷運綠線啟動後，未來可快速銜接高鐵烏日站區及七期新市政中心，捷運大慶站也不遠，進入市中心區很方便，均為此區帶來可期的發展願景。
另一方面，八期的好市多、迪卡儂等大型購物中心，也提供便利的休閒購物空間；大慶黃昏市場、台中高工商圈，則可滿足平日生活所需，生活機能成熟。
區域現況：此區由於交通便利，吸引不少來自彰化、南投、霧峰、大里，甚至中科園區就業員工等客層，並以首購及首換自住族群為主。目前，十年以內的中古屋，房價每坪多在16萬至20萬元上下。至於大樓預售推案，包括「富宇綠都心」、「豐邑閱文心」及泰鉅「綠豐華」等，平均單價多已站上3字頭，至於主力成交單價則落在25萬至27萬元間，購屋人可多作比較。

圖／經濟日報提供

南／楠梓 吸引首購族群
區域介紹：高雄都會公園有內政部營建署為後盾，為台灣最大的森林公園綠地，位處高雄市楠梓區近橋頭，園區設計結合都市森林與生態植栽理念，是國內首處真正落實環保與遊憩並行的大型都會公園。
而楠梓區有知名的加工出口區創造大量工作機會，並有高雄第一科技大學、高雄大學、以及海洋科技大學等；高速公路在此有二處交流道，離左營高鐵站也不遠，生活機能充實。
看好理由：受高雄市區房產價格高漲影響，楠梓土地資源仍豐厚，一些建地每坪在20萬至30萬元，建商推案成本不致太高，相對議價空間較大，吸引大量首購族進駐，人口數持續增加中，區域發展屬於起步階段，尤其隨著合併後高雄地理中心北移，楠梓區的能見度大增，選對地段有適當增值潛力。
區域現況：楠梓區新建成屋多是低總價、低單價產品，自備款不高，新屋開價每坪20萬元以上，實際成交價格落在16萬元左右，中古屋部分，價格低於每坪10萬元的還很多，部分聰明首購族，選擇低價中古屋，再將預算花在內部裝潢與家居設備上，既可避免當屋奴，還可享有高品質的居家生活。

圖／經濟日報提供

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正義大樓動土 2017完工

2014/04/01

【經濟日報╱記者吳佳蓉／台北報導】

正義大樓都更案分A、B基地，預計將成東區新地標。圖為正義大樓都更後的模擬設計。 台北市都更處／提供

全國金額最大的都更案「正義大樓都更案」，經過20年整合工程，昨（31）日正式動土。台北市長郝龍斌表示，原本老舊的正義大樓，將變身為嶄新的二棟30層樓的現代化大樓，預計2017年底前完工。
正義大樓位於忠孝東路及復興南路交叉口的SOGO百貨旁邊，昨天舉行基礎工程動土典禮，郝龍斌與龍麟建設、住戶代表張成竹等人昨天參加動土儀式。
北市府都市發展局表示，正義大樓已申請拆除執照，昨天開始動工拆除舊大樓建物，未來只剩下權利變換程序需要完成，即可請領建照執照，工期約2.5年至3年，這是都更案指標。
正義大樓案從2006年市府劃定為都市更新單元後，就開始積極跑流程，不過，當地里長潘明勳說，最早要追溯至1994年，當時已有住戶開始談都更，至今滿20年。
正義大樓產權複雜，但黃金地段利益驚人，整合過程曾傳出地主遭槍殺事件。近年實施者整合速度加快，去年9月有條件通過都市設計審議，今年3月通過都市更新審議及環評，昨天動土。
郝龍斌表示，能走到這一步，是市府團隊、實施者與住戶經歷一年多協商、通力合作的結果，完工後，對周邊環境改善相當有助益。
龍麟建設總經理盧玉麟表示，更新後共149戶住宅，多數為100坪至130坪的大坪數豪宅規劃，以周邊房價來看，未來每坪150萬起跳。

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整合20年 北市正義大樓都更案動土

2014/04/01

【聯合報╱記者高詩琴／台北報導】
經廿年整合，北市忠孝東路上的「正義大樓」都更案昨終於動土。台北市長郝龍斌表示，正義大樓未來將變身為三棟卅層樓的現代化大樓；將是全台獲利金額最大的都更案，金額超過百億。
建商龍麟建設總經理盧玉麟說，更新後共有一百四十九戶住宅和八戶商場，多數為一百坪至一百卅坪的豪宅，以周邊房價來看，未來每坪一百五十萬元起跳，總銷售金額估計為三百五十億至四百億元，「以黃金地段來看，對買氣絕對有信心。」
北市府都市發展局表示，正義大樓已申請拆除執照，昨天開始動工拆除舊大樓建物，待權利變換程序完成後，即可請領建照執照，工期約二點五年至三年。
正義大樓位於台北市忠孝東路及復興南路交叉口SOGO百貨復興館旁，當地里長潘明勳說，早在民國八十三年，就有住戶開始談都更；八年前，市府劃定為都市更新單元後，才開始積極跑流程。
正義大樓產權複雜，但黃金地段利益驚人，整合過程曾傳出地主遭槍殺事件。近年整合速度加快，去年九月有條件通過都市設計審議，今年三月通過都市更新審議及環評，昨天正式動土。
郝龍斌表示，建商積極整合所有權人，加上市府團隊監督，全案才向前邁進一大步。正義大樓都更成功，不只可以通盤改善周遭環境，也是台北市精華區推動都更很好的案例，是都更案的指標。
市府都更處表示，正義大樓未來將採銀級綠建築，並提供雙排植栽設計的人行步道空間及供公眾停車空間，有助提升周邊環境品質。

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