房、地課豪宅稅分開計算 打房效果有限

2014/01/24

【聯合報／記者林上祚／台北報導】住商不動產企劃室經理徐佳馨表示，台北市去年房屋移轉三萬九千件，約有一成總價超過八千萬元；全台交易件數卅五、六萬件中，大約僅百分之五達財政部豪宅標準。
財政部昨宣布課徵豪宅稅，這項措施到底對多少民眾有影響，連房仲業都很難評斷，主要關鍵是，富人多半以法人或投資公司名義投資豪宅。
一位資深會計師表示，豪宅實價課稅對於懂得規避的賣家沒有影響，他們購買時將土地、房屋分開計價，賣出後只要宣稱，持有期間的增值完全來自土地，「房屋持有期間只有折價」，國稅局就沒轍。
不過，賦稅署官員強調，就算將土地與房屋價格切割，立論基礎也得站得住腳才行。他說，「你三十年前蓋一個房子，隨著物價上漲，價值還是會增加」；為避免民眾把所得全部灌到土地，只繳土地增值稅，財政部才會力促地方政府，盡快調高轄區的房屋評定價值。
財政部官員表示，儘管去年實價登錄上路後，指標個案價格頻創新高，但潤泰負責人尹衍樑以八點七億元天價，購買仁愛圓環松濤院；「河南王」王任生去年以一坪近三百萬元買下三戶帝寶，因賣方是建商，建商在不動產交易早已將土地與房屋分開計價，豪宅稅對建商並沒有影響。
徐佳馨預估，豪宅稅上路後，指標性豪宅賣方可能會把稅負轉嫁買方，價格恐怕因此更下不來；但地段比較差的豪宅，價格恐怕會被打下來。

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每坪192.9萬 「信義之星」北市第六貴

2014/01/16

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 台北市政府昨（15）日揭露新一波實價，今年9月交易的信義計畫區豪宅「信義之星」，十樓成交戶別建物移轉總面積為142.65坪，總價2.31億元，拆算車位平均單價約每坪192.9萬元，為實價揭露豪宅中排行第六。 根據實價登錄資訊顯示，「信義之星」曾有一戶七樓戶別在2012年11月交易，當時單價約每坪192萬元，與昨天新揭露資料相比，顯示近年該社區房價波動不大。 據了解，昨日揭露這戶「信義之星」屋主持有近十年，曾被假扣押，後雖撤銷，推測應為在流入法拍市場前逢高獲利處分，之前開價約每坪220萬元，曾在仲介市場求售，最後以八八折左右價格成交。 「信義之星」為信義區早期豪宅產品，相較信義計畫區其他新豪宅產品，「信義之星」基地面積大、開放空間規劃也較舒適，加上地段優勢，且市場上釋出稀有，又有不少名人入住光環，目前中古市場開價約每坪238萬元、車位行情約每個400至450萬元。 台灣房屋SOGO特許加盟店總經理施光明表示，「信義之星」曾在2011年3月法拍，以2.21億元、溢價13.3%標出，每坪約182萬元，其所拍出的單價，是法拍史上第二高，以昨天揭露實價行情每坪約192.9萬元來看，「信義之星」行情並未大幅上揚，近三年僅漲幅約6%。

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外資眼光放得遠 看好長期收益

2014/01/16

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 去年外資來台購置不動產案件創金融海嘯以來新高，商仲業者觀察外資私募基金的動作發現，來台置產大都是看好台灣未來發展，出手多考量長期穩定收益。 以去年最具指標性交易案的新加坡私募基金「首峰資金管理」，以每坪1,147萬元天價購入上市建商夆典「首都門」土地，就是看中每年6%以上的投資報酬率。 首峰資金管理（Alpha Investment Partners Limited，AIP）去年購入夆典位於台北市中華路、忠孝西路的215.68坪土地，該案原為夆典計劃推出「首都門」建案，由於地點絕佳，緊鄰台北車站商圈，被AIP相中，希望直接購入素地，未來自地自建打造商務旅館。 商仲業者表示，首峰資金管理以每坪1,147萬元的天價購地，主要看好台灣未來觀光業發展，願意出高價買地興建旅館。 根據AIP的規畫，將和國外旅館合作，打造商務旅館，規劃250間房，每晚房價約5,500元，預計2016年完工。商仲業者指出，若扣除土地和興建成本合計約32億元，若以住房率九成估算，該案年租金收益可達4億至5億元，投資報酬率至少6%以上，這也是私募基金願意以天價獵地的原因之一。

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投資不敗 跟著地王走！

2014/01/18

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】 圖／報系資料照 你知道居住的縣市「地王」在那裡嗎？新年度開始，各縣市政府除公告土地現值調幅，也宣布地價最高的地王所在之處，很多人看過就算了，但專家說，其實「地王」是房產投資明燈，投資要不敗，跟著地王移動的腳步走就對了。 專家：投資周邊 保值！ 房地產「張老師」張欣民表示，大家都知道投資房產最重要的就是地段，而「地王」代表的，就是區域最好的地段。平常選擇其周邊投資房產，是最保值的做法，如果地王移動表示城市發展方向在轉變，也要立馬跟上才不會事後懊惱。 以台中市來說，住商不動產台中區協理賴萬指出，台中市早期地王是在台中火車站附近的麥思多麵包店，當年周邊大樓平均單價每坪約13~15萬，高居台中第一，但自2006年地王移到台中7期新光三越後，老地王一帶快速沒落，目前大樓均價和10年前幾乎沒什麼變化。 台中新光三越 王座8連霸 反觀今年第8度蟬聯台中地王的7期新光三越周邊，目前豪宅林立，8年前一坪2、30萬元，如今已喊到7、80萬，2006年跟著地王轉移陣地的投資人，如今都是大贏家。 高雄也一樣，住商不動產高屏澎區經理林祺博表示，高雄地王最早是位於五福三路的大立伊勢丹百貨，10幾年前房價高雄最高，這幾年周邊大樓住宅雖然也從一坪7、8萬元，上漲到14、5萬元，但後來接任的地王SOGO百貨周邊，現在中古大樓每坪已到18~20萬元，新推案更達25~30萬元一坪。 根據高雄市地政局公布，高雄地王今年換人做，SOGO百貨在蟬連9年之後，改由位於中山二路與三多四路口的大遠百百貨接任地王，投資人可多加選擇新地王周邊房市。 北市易主 東區核心時代來臨 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，今年除了高雄市地王換人外，台北市地王也由蟬聯15年的新光站前摩天大樓，換成信義計畫區的台北101大樓，此一地王位移顯示，北市發展軸心已完成東移，東區作為北市核心的時代來臨，預料東區將持續風騷多年，投資人或高資產族進行資產布局時，應列為重要考量。 圖／聯合晚報提供

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北市大型社區交易數 基河二期奪冠

2014/01/16

【聯合晚報／記者楊正海／台北報導】 北市地政局上午公布實價登錄以來，總戶數達300戶以上、交易案例數達10件、面積約在20坪以上的大型社區市場買賣現況，交易案件居冠的是中山區基河二期國宅，共69件，每坪約48至57萬元，總價約2000萬至2708萬元。 交易量排名第二的是松山區延壽國宅66件，每坪約58萬至68萬，總價1600萬至2920萬元；其次為松山新城54件，每坪約60萬至68萬元，總價約2130萬至3880萬元。 北市地政局指出，台北市建物類型以集合式住宅為主，面積大約為20至40坪、格局多為2房或3房等，特性是建築基地規模大，具有開放空間、棟距大、配置停車場；但屋齡偏高、住戶較多，易衍生社區設施維護保養、公共空間運用管理、社區居民互動關係等問題。 地政局統計，台北市總戶數達300戶以上之大型社區共有135案，包括國宅、軍宅和建商推出的建案，這次符合實價登錄的案件，共有35案。其中以文山區9案最多，其次為內湖區8案。 地政局副局長潘玉女指出，這次調查大型社區市場買賣狀況，特別採用流通率概念，(流通率＝交易案例數／總戶數)，流通率高，通常表示易買易賣，可能是建物坪數較小、單價或總價較低，原住戶有換屋需求，交易相對較熱絡。 流通率超過5%以上的大型社區，共計有：觀星台北、愛眉山莊、發現之旅、興隆社區等4案，都在文山區；另外流通率相對較低的有大安國宅、成功國宅、富台國宅、南港1 號國宅、永吉國宅等。

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北市最貴國宅 一坪90萬

2014/01/17

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 為讓民眾掌握大型社區房價及交易狀況，台北市地政局昨（16）日發布台北市35案總戶數300戶以上大型社區實價登錄資訊，大型社區以大安、信義區房價最高，兩個行政區的國宅房價每坪在60萬至90萬元間。 資訊顯示，位於大安區信義路三段、建國南路一段附近的郵政新村，以及信義區松智路、松平路附近的世貿新城，交易價格每坪都在75萬至90萬元之間，為所有大型社區房價最高的兩個社區大樓。 地政局副局長潘玉女說，早期政府興建的國宅、軍宅等大型社區，其型態為標準化的住宅產品，面積約20～40坪、格局多為兩房或三房等，加以建築基地規模較大，大多具有開放空間充足、棟距較大、配置停車空間等特性，但也因屋齡偏高、住戶較多，容易衍生出社區設施維護保養、公共空間運用管理、社區居民互動關係等問題。 她指出，台北市大型社區共有135案，除國宅、軍宅外，有為數不少由建商興建的大型社區，因大型社區坪數適宜，住宅戶數多，在不動產交易市場釋出量相對較大，較易掌握交易行情，深受許多購屋者的青睞。 以台北市房價較高的大安、信義兩個行政區為例，大安區計有成功國宅等三案，均位處精華地段，生活機能成熟，交易單價區間約為每坪60～90萬元；信義區計有忠駝國宅等四案，因區位環境、屋齡等條件不同，價格落差較大，交易單價區間約為每坪50～90萬元。 圖／經濟日報提供

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北市推公宅 只租不賣、市價7折

2014/01/18

【聯合報╱記者蕭韻純／台北報導】 圖／聯合報提供 在全台六大都會區中，以台北市房價所得比（房價／年所得）14.7倍最高，貸款負擔率達48.8％。為解決民眾住的問題，台北市政府推出「公營住宅」，金門縣政府也在新北市中和區改建眷村，提供金門縣民申購。 台北市公營住宅只租不賣，租金為市價7折，約在7500元到2萬元左右，目前已經有大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文五個公營住宅，未來將持續興建松山寶清等四個公營住宅。 台北市都發局表示，只要設籍在台北市1年以上，年齡在20歲以上，未滿46歲，家庭年收入在130萬元以下者，都可申請公營住宅。 至於金門新村屬金門縣政府資產，距離捷運南勢角站僅350公尺，緊鄰南勢角商圈，生活機能佳，交通便捷。 金門縣府表示，共有183戶供金門鄉親抽籤申購，每坪34萬，但規定10年內不得轉售。 房仲指出，附近新成屋每坪約40萬元，每坪34萬元是很優惠的價格。 金門新村受理民國81年11月7日以前設籍金門；或年滿20歲，其父母之一方於81年11月7日以前，設籍金門滿10年以上者登記申購，估計符合資格者約4萬人，即日起到1月20日受理登記。預估符合資格者逾4萬人，中籤率僅千分之4.5。 目前金門新村申請者已逾萬人，先前曾傳出以30萬元購買人頭戶的消息，金門縣府提醒，此舉涉及私權糾紛與法律責任問題，民眾要深思。

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