北市營建成本 十年翻一倍

2013/11/26

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

圖／經濟日報提供

大台北房價高漲，除了地價上漲，營建成本近年也翻升，根據營建署最新公布統計，今年8月全台申請建照申報的工程造價達每建坪3.1萬元，創歷年新高，十年漲幅近五成。
營建業者昨（25）日表示，台北市實際營造成本，十年來倍增，百萬元房價的新推案營造成本，普遍逾每建坪20萬元。近期電價漲、建材價格蠢動、營建業缺工問題嚴重，建築業的營造成本持續上揚，進一步墊高房價。
今年建照核發量續創新高，營建署統計月報顯示，今年8月全台請照申報工程造價已達每坪3.1萬元，電梯大樓密度最高的台北市與新北市住宅類，分別為每坪4.5萬元、4.4萬元。
申報工程造價一般指「建築結構體」所需的最低建造成本，通常作為政府規費及建築師設計費用計價標準，該數值對營造成本的波動，仍具參考意義。建商實際發包的營造費用則高出數倍。
住宅營造成本與房價關聯性高，目前北市地上14層、地下三層、RC結構、含標準建材配備的電梯大樓，若位在房價每坪70~80萬元區域，包含內部建材與管理費的營造成本，每坪約16~18萬元；若位於房價每坪百萬元以上區域，營造費用通常每坪20萬元以上；鋼骨結構、石材用量大的豪宅推案，可能上看每坪30萬元。
營建業者表示，目前營造成本比起兩年前至少漲15%，若與十年前相較更漲一倍，當時電梯大樓造價每坪10萬元，已算頂級住宅規格。
業者說，營造費用高漲，一部分為土地成本提高，建商為了要創造更高房屋價值，規劃設計與建材用料檔次都提高不少；另一部分為衛浴、外牆裝飾及地坪瓷磚等建材價格漲幅不小，這一、二個月來，有建案的標準配備馬桶價格6.5萬元，因原物料上漲，同等級產品已來到8萬元行情。
土地成本、營造成本上升，建商為了能提升房屋賣相、創高房價、維持毛利，也只能咬牙硬吞，這也是造成預售房價不回頭主因之一。
此外，近二年新北、桃竹大量推案，陸續進入開工、施工高峰期，建商私下說，工人遇到其他建案出高價就跑了，不少營造廠都面臨缺工的困境，只好提高薪資搶工。

全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 北市營建成本 十年翻一倍 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=299963#ixzz2lq84I42B
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搶進內科廠辦 成交衝破215億

/11/09

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

內科辦公大樓林立，目前市場持續看漲，預料短期內投資熱度仍會升溫。 記者陳瑞源／攝影

看好自由經濟示範區、兩岸服貿協議帶來的辦公需求，內湖科學園區近來大吹置產投資風，根據統計，今年至目前為止，內科廠辦交易金額已逾215億元，買方全都是企業主或個體投資戶。瑞普國際物業董事長曾東茂表示，目前市場持續看漲內科廠辦價格，預料短期內投資熱度仍會持續升溫。
全球資產經理王維宏表示，內科廠辦近幾年每年交易量都有一、兩百億元，但過去主力買家為壽險業。由於今年金管會嚴格控管壽險業投資不動產，迄至目前仍無壽險業在內科買樓，各界原本認為內科廠辦交易今年可能很難看，未料自用型買家，加上個體戶積極進場，交易熱絡程度更勝以往。
根據全球資產統計內政部實價資料，今年1至8月，內科園區已揭露的廠辦交易資料已有74筆、交易金額共91.5億元，加上近兩、三月來，已對外公告，但尚未揭露的交易案，總成交金額已逾215億元。
曾東茂表示，內科廠辦今年買方以兼顧自用和置產保值的企業主居多，像是最近才以28.2億元買下東區「太平第一大樓」部份樓層的聚陽實業，原本也是打算在內科買樓，但因看中的大樓，建商惜售才決定改買公開出售的太平第一大樓。
他分析，企業主積極在內科置產買樓，而非租用，主要是兩岸服貿協議雖仍在政治角力，但一般相信終究是會通過，另外，政府正積極推動、且不斷鬆綁擴大範圍的自由經濟貿易示範區，不論對引進陸資或擴大內部投資都有助益，整體辦公室需求預料將明顯增加。
另一方面，內湖科學園區廠辦大樓雖然過去五年售價已漲了一倍，且在租金幾乎原地踏步下，租金投報率下降到2.6%左右的低水準，但因和台北市區比較，仍便宜許多，相對而言，仍有上漲空間，許多企業主因此由租轉買，也吸引不少投資個體戶進場買樓。
王維宏表示，內科園區可分西湖段、文德段、舊宗段及五期三大區塊，目前廠辦售價以西湖段最高，每坪約55~65萬元；文德段約40~50萬元，原本價格最低的舊宗段近一、兩年後來居上，目前單價45~55萬元，和市區約有3成左右價差。

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內科投資教戰 選3潛力股

2013/11/09

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 ‧大馬路上 ‧ 3面採光
‧鄰捷運站，走路10分鐘
瑞普國際董事長曾東茂表示，市場雖持續看漲內科廠辦大樓價格，但現階段進場仍應具風險意識，他建議應以距捷運站走路10分鐘、大馬路、有三面以上採光以及較具信譽建商所打造的大樓，作為優先考量。
全球資產經理王維宏則認為，今年以來內科幾件指標交易都落在舊宗段或內湖五期重畫區，像是近期葡眾企業購買太子潭美辦公大樓，以及中菲電腦購買奔騰國際總部，彩晶科技購買合宏WIN總部大樓，都是位在舊宗段或五期重畫區的範圍，顯示內科的腹地不斷在往南或往東擴張，值得注意。
曾東茂表示，隨內科廠辦大樓高漲，不少人轉買位處巷子的產品，但如果基於置產保值，建議仍以大馬路的大樓為首選，主要是能見度較高，未來潛在買家較多，另外大馬路的大樓，外牆也較有機會作為廣告，可增加租金收入。
他分析，目前內科辦公室租金仍然偏低，大約只有信義區的一半或三分之一，較好的一坪大約1200元，換算租金投報率僅2.6%，如果租金無法提升，雖然售價看漲，但漲幅勢必被拖住，仍有一定風險存在。
除大馬路產品外，由於靠近捷運站的企業公司，在招募員工時，有較大優勢，因此建議投資人或企業主，以距離捷運站走路10分鐘內的大樓作為優先選擇標的。根據市調，10分鐘是多數上班族較能接受的步行時間。
曾東茂表示，辦公室比住家更講究採光，一般住家前後兩面採光可以接受，但投資辦公室最好有三面甚至四面採光，未來轉手性會較好；另外，現在內科有不少廠辦大樓訴求綠建築、節能環保，曾東茂表示，買方目前不會因為「節能環保」而願意一坪多花幾萬元，但這是長期趨勢，如果同樣品質，售價一樣，他建議優先考慮節能建築。

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尹衍樑買「松濤苑」 豪宅新天價

2013/11/15

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】

潤泰新重量級豪宅個案「松濤苑」。

潤泰新重量級豪宅個案「松濤苑」，昨（14）日出現首筆成交案例，買方就是潤泰集團總裁尹衍樑，以總價高達8.75億元買下12樓頂樓戶，以及九個車位，創全台豪宅總價新高紀錄，換算每坪單價260萬元。
尹衍樑的入住，成為「松濤苑」最有份量的代言人；房地產業界中，建商自己公布老闆買自家產品的銷售手法，相當罕見。尹衍樑的親自代言，更令市場好奇，誰將是下一名與總裁做鄰居的買方。
此外，「松濤苑」在尹衍樑入住下，潤泰新有4.86億元的處分收益，對每股貢獻約0.41元，預計12月入帳。
市場看好每坪成交價有機會衝破300萬元的「松濤苑」，昨天未如預期上演「破盤價」行情，每坪成交價僅260萬元，位居全台每坪單價第三高，僅次「皇翔御琚」每坪276萬、270萬元，跌破市場眼鏡。
該案每坪單價未寫下新高，但總價8.75億元已擊退「皇翔御琚」六樓的8.2億元，寫下全台總價新高。
潤泰創新董事長簡滄圳表示，「尹先生」購入的首戶行情未如市場預期，卻不影響、甚至壓抑其他樓層的房價。
簡滄圳指出，「松濤苑」與植物園僅一牆之隔，每戶景觀各有其特殊性，頂樓景觀可飽覽植物園景色，中樓層也能坐擁大片綠海包圍、漫步在樹林間的悠閒，因此其餘的20戶「不會賤價賣出」，昨日交易案僅是拉開銷售序幕、開端，明年初全案將正式銷售。
據悉，「松濤苑」目前預約看屋的潛在客戶高達30至40組，客戶背景不僅有台灣客戶，且有香港客戶等著和「尹教授」做鄰居。簡滄圳表示，接下來潤泰新會謹慎挑選客戶，該案不急著明年賣完，客戶實力要「富」且「貴」，才有機會成為「松濤苑」的住戶和總裁的鄰居。
「松濤苑」為地上12樓、地下四樓的住宅大樓，總計停車位有114個，其中二到十樓為一層兩戶，每戶約162、182坪產品，11、12樓約在320坪左右；尹衍樑昨日購入的12樓頂樓為328.19坪，包含地下一樓和地下三樓九個停車位，每個停車位落在250萬至300萬元間。

圖／經濟日報提供

建材頂級 制震國家級
潤泰創新以30多年的實力，打造出「松濤苑」，這棟登峰造極之作，連親自操刀的潤泰集團總裁尹衍樑，都忍不住保留一戶珍藏、親自代言入住。潤泰創新董事長簡滄圳為該案下了一個註解，「松濤苑」的好，是能滿足人的五感，如果不是身在其中，將無法體會。
簡滄圳表示，松濤苑是潤泰新有史以來蓋過最好的房子，集團畢其功於一役，不論在地段、建材、安全係數，甚至是自然環境，都是其他建築作品無法比擬，該案絕無僅有。
「松濤苑」滿足人體的五感，從視覺來說，放眼望去盡是百年樹海映入眼簾，百年植物所散發出的芬多精、含氧量，滿足人類的嗅覺、味覺、觸覺。聽覺上，蟲鳴鳥叫所釋出的寧靜、安定的力量，彷彿隔絕在凡塵之外，這也是尹衍樑的最愛。
不僅外在自然環境滿分，建築本體方面，「松濤苑」達到國家級隔震、制震等級，可將三分之二地震能量阻隔在外；設備上，不僅擁有專屬的私人密室，地下停車場中，每個停車位都備有電動車的充電電源，重大災害發生時，全棟住宅搭載全備載電力，住戶可以不受停電、停水困擾。

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奢侈稅修法微調 建商：房市利空暫解

2013/11/14

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 針對奢侈稅修正法案朝「微調」方向，且兩年閉鎖期不延長，華固建設總經理洪嘉昇表示，肯定政府此次修正方向，對於安定國內經濟有幫助。國泰建設協理陳仁澤指出，修正法案維持現狀，有助於年底至明年初的房市利空暫時解除。 洪嘉昇表示，此次奢侈稅修正法案僅「微調」，表示政府有聽到企業界的聲音，畢竟國內目前出口不振，提振經濟必須從內需著手，若政府此時又再壓抑房市，將不利於整體經濟成長。 政府此次應有經過通盤的考量，在經濟和房市政策上取得平衡點，為明智的思考方向。 洪嘉昇強調，建商不希望也不鼓勵短線炒房行為，開發商是在創造土地價值，並不是要炒房。政府此次奢侈稅修正法案朝「微調」，並未出現不理性的修正，對後續房市影響不大，也有安定國內經濟的效益。 陳仁澤表示，房市仍有囤房稅、央行升息、美國量化寬鬆（QE）政策退場等不確定因素干擾，加上2015年7月將上路的容積獎勵限縮管制，預期將造成搶照風，對原本推案量大的重劃區，房價將形成壓力。後續房市表現，仍需觀察QE動態、利率、資金、經濟景氣以及後續政策等因素。 非都市耄耄 凡是都市計畫範圍以外的土地，就是「非都市土地」。 都市或非都市土地，可從土地登記謄本標示使用分區及使用類別，有無載明何種分區及何種使用地辨別。例如：特定農業區農牧用地，即為非都市土地；如為空白則是都市土地。 台灣地區的非都市土地依規定，劃定十種使用分區、18種用地別。分區包括：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、其他使用區或特定專用區。 18種用地別則有：甲、乙、丙、丁四種建築用地，以及農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業用地。 圖／經濟日報提供

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台北市實價揭露 又見2億元豪宅

2013/11/14

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 台北市房市又見總價2億元的高價屋成交。台北市政府昨（13）日實價揭露2件總價逾2億元的交易紀錄，其一是中化董事長王勳聖的起家厝「東豐雅第尊爵」，今年8月以2.375億元賣掉其中一戶，單價每坪110.8萬元；此外，中山北路二段有間老公寓，整棟被璞永建設以2.25億元買下。 「東豐雅第尊爵」位於大安區東豐街，原為地主王家起造，王家至少擁有3戶以上，屋齡17年，單層單戶共17戶，鄰近大安捷運站及忠孝復興站，未來信義線通車交通更便利，並且是師大附中與仁愛國小明星學區。 該標的鄰近東豐公園，附近「仁愛A+」實價登錄最高成交單價每坪165萬元，也拉抬附近大樓成交行情。8月賣掉「東豐雅第尊爵」這戶面積214.45坪，總價2.375億元。 圖／經濟日報提供

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