一舉多得
【陳世峰╱台北報導】今年42歲的藝人林志穎「錢進台灣」，以公司名義花2.29億元置產台北市豪宅「國美大真」頂樓戶，合計前年買進的隔壁戶，整層頂樓都是「星豪宅」，還有8個大車位停放他心愛的跑車，2次置產共斥資4.61億元。
2017年2月22日 星期三
北市豪宅井噴2,000億 漣漪效應變脫鏈
2017-01-13 09:49:11 經濟日報 記者游智文╱即時報導
陶朱隱園。記者游智文／攝影
圖／聯合晚報提供
北市降豪宅稅，建商動起來，市調指出，多個觀望已久的豪宅案，近來積極準備，下月就會陸續進場銷售，合計總銷約2000億元，將創史上最大量。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市今年329檔期就會出現第一波豪宅推案潮，如銷售不差，預料會吸引更多建商規畫豪宅，今年豪宅推案量體可能進一步攀升。
過去豪宅都會帶動周邊一般建案連動上漲，產生漣漪效應，何世昌表示，在房市轉為買方市場後，漣漪效應已不復見，取而代之的是脫鏈效應。豪宅與一般住宅案就像落鏈後的前後輪，不再連動各唱各的調。
由於豪宅房屋稅連年大幅調漲，引發稅負不公批評聲浪，台北市政府上月宣布，適用新標準單價的新豪宅，分六年緩漲，並取消中央空調、電扶梯、游泳池等加價項目，路段率加價也改採120%固定稅率。
何世昌說，北市豪宅市場在重稅打壓下，原本已奄奄一息，但市府宣布降稅後，建商信心大振，很多先前暫停規畫，延後申請建照、使照的豪宅案，近來都加快腳步。
其中位於敦化北路的「華固名鑄」已進場潛銷，並已售出多戶，隨銷售增溫，近期可能正式公開。潤泰建設位於微風廣場旁的潤泰敦峰，近日也舉行記者會宣布將進場，個案一坪210~250萬元，一戶約二億元。
元利建設位於大安森林公園旁的「ONE PARK」、冠德建設在信義計畫區內的「興雅BCF」，均早已結構完成，但一直未公開。市調指出，近來這兩案積極申請使用執照，已準備進場。
信義計畫區超級豪宅「陶朱隱園」，兩年前就傳出要公開，但始終只聞樓梯響，未見人下來，兩個月前陶朱隱園上樑，完成主體結構，威京集團主席沈慶京仍表示，還沒銷售，沒有開價，也沒找代銷。
不過，市調指出，陶朱隱園今年下半年完工，下月就預計先行潛銷，單戶總價上看10億起跳，預料刷新全台史上最貴單價住宅紀錄。
何世昌表示，市調今年北市預計推出的豪宅案，還有三圓建設正義國宅都更案、信義計畫區富邦D1以及寶豐隆D5，整合20多年的正義國宅都更案可望在上半年取得建照推案，總銷上看350億元。富邦建設D1精品豪宅案，總銷約170億元，今年也有機會取得建照並推出。
寶豐隆D5案早在2012年就取得建照，一直觀望，但日前已動工，預計今年也會進場銷售。
蔡鎮宇點火 北市超豪宅開戰
2017-01-16 00:47:31 經濟日報 記者陳美玲／台北報導
國泰金前副董事長暨寶豐隆興業創辦人蔡鎮宇 （本報系資料庫）
D5基地坐落在台北市信義計畫區松仁路、松勤街口，面積達1,178.84坪，該案已在去年9月8日動工並開始興建；此次銷售作業則由信義代銷操刀，惟因蔡鎮宇下達「低調進行」令，對此案寶豐隆不表回應，信義代銷更是保密到家，僅指出「全案尚未準備就緒，不方便對外說明」。
D5全稱是「信義首席公館」，該案接待中心已經完成，地點就在信義房屋總部三樓，據了解，因為還在「潛銷」階段，因此僅VIP客戶才能參觀。房產專家表示，D5總樓地板面積約6,249坪，若以信義計畫區目前新案行情來看，全案平均每坪成交價約250萬元，總銷金額落在150億到160億元之間。
按照寶豐隆規劃，D5將打造地上27樓、地下三樓的超級豪宅大案，正式銷售前，就可望點燃信義計畫區超級豪宅戰火。換言之，台北市信義計畫區的五大超豪宅案，包括琢白、興雅BCF、陶朱隱園、D5以及富邦D1，今年將正面對決。
寶豐隆興業第一筆推案為2010年完工、位於仁愛路四段的「仁愛首席公館」，而座落在信義計畫區內「D5」，則是其第二筆代表作。D5目前產品規劃為81~162坪，其中3到23樓一層二戶、24到26樓為一層一戶，總戶數達45戶，是由國內首屈一指的陳傳宗建築師事務所操刀，施工團隊則由蔡鎮宇過去所帶領的三井工程負責。
房產專家表示，這150億元的「D5」超豪宅大案，在信義代銷操盤下，有機會為目前僵持的豪宅市場注入一些新動能，若豪宅市場能因此從谷底反彈，有機會為目前落底的房市注入信心。
張國煒豪擲近6億 「敦南樞苑」2戶入袋
2017年01月18日
長榮集團前總裁張國煒買下2戶豪宅安居，登記在他和太太名下。資料照片
北市豪宅再傳成交，實價今揭露位於敦化南路上的「敦南樞苑」有2筆成交，分別位於18、20樓，總價分別為2.94億元及3.03億元，拆算車位後單價每坪153萬元、157.5萬元，與6月揭露的19樓戶每坪157.3萬元，價格差距不遠。
這2筆成交於去年11月底，對照謄本資料，買方為長榮集團總裁張榮發二房獨子張國煒，兩間房各登記於夫妻名下，在長榮遺產風波未解下，先購入北市豪宅。
此次「敦南樞苑」揭露2戶站穩每坪150萬元行情，不過仍較2012年9月17樓戶每坪169.1萬元遜色。「敦南樞苑」完工2年，據實價揭露行情平均落在每坪142~169萬元，在豪宅市場寒冬價格仍未見太大變化。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，「敦南樞苑」立地位置良好，直線可達松山機場，雖臨市民大道高架橋，不過高樓層較無噪音問題。郎美囡分析，未來北市豪宅稅公式修正後，新豪宅持有稅負擔降低，將有助於整體豪宅市場買氣。（陳世峰／台北報導）
這2筆成交於去年11月底，對照謄本資料，買方為長榮集團總裁張榮發二房獨子張國煒，兩間房各登記於夫妻名下，在長榮遺產風波未解下，先購入北市豪宅。
此次「敦南樞苑」揭露2戶站穩每坪150萬元行情，不過仍較2012年9月17樓戶每坪169.1萬元遜色。「敦南樞苑」完工2年，據實價揭露行情平均落在每坪142~169萬元，在豪宅市場寒冬價格仍未見太大變化。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，「敦南樞苑」立地位置良好，直線可達松山機場，雖臨市民大道高架橋，不過高樓層較無噪音問題。郎美囡分析，未來北市豪宅稅公式修正後，新豪宅持有稅負擔降低，將有助於整體豪宅市場買氣。（陳世峰／台北報導）
林志穎2.29億再添豪宅
2017/01/18
擁「國美大真」整層頂樓 累計置產4.61億元
「國美大真」屋齡僅2年，共規劃20戶，當年推案時被視為北市10大新興豪宅。林琨凱攝
實價揭露大直豪宅「國美大真」去年9月成交1筆頂樓總價2.29億元，買家為林志穎投資的曜昇星投資公司。房仲分析，林志穎前年已以個人名義購入頂樓1戶，此次再買隔壁戶應是顧及隱私，整層買下，且此次登記在公司名下，具節稅效益。
交易表現增值抗跌性
林志穎先於2015年3月先砸下2.3億元買入「國美大真」頂樓戶，隔壁戶於同年11月以總價2.23億元出售予李姓自然人，李姓自然人2016年9月再以2.29億元、每坪165萬賣給曜昇星投資公司，小漲2.83%。
曜昇星董事長為林志穎弟弟林志鑫，林志穎也有投資，合計林志穎前後於「國美大真」合計砸下4.61億元置產。「國美大真」位於北市中山區樂群二路巷內，樓高11層，主打1層2戶靜巷風格，總戶數僅20戶。頂樓這2戶都逾130坪、每戶各有4個車位。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「國美大真」2013年初每坪開價160萬元，此次高樓層交易表現出增值抗跌特性。不過相較大直其他高價豪宅，如「西華富邦」、「輕井澤」、「代官山」、「帝景水花園」等曾躍上豪宅榜前10名的社區，「國美大真」行情仍屬一般。
曜昇星董事長為林志穎弟弟林志鑫，林志穎也有投資，合計林志穎前後於「國美大真」合計砸下4.61億元置產。「國美大真」位於北市中山區樂群二路巷內，樓高11層，主打1層2戶靜巷風格，總戶數僅20戶。頂樓這2戶都逾130坪、每戶各有4個車位。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「國美大真」2013年初每坪開價160萬元，此次高樓層交易表現出增值抗跌特性。不過相較大直其他高價豪宅，如「西華富邦」、「輕井澤」、「代官山」、「帝景水花園」等曾躍上豪宅榜前10名的社區，「國美大真」行情仍屬一般。
藝人林志穎會賺敢花，已砸4.61億元置產大直。
登記公司具節稅效益
此次林志穎改採公司名義持有，高源不動產估價事務所所長陳碧源分析，名人以公司名義購置不動產，一是具隱密性、二則具節稅效益，相比個人綜所稅率最高達45%，若以公司持有，則適用17%營業稅，裝潢費用也可以公司認列節稅，只是須留意未來以公司法人出售，尚有盈餘分配問題，不見得比較有利。
2016年整體豪宅市場雖冷，卻也吸引不少名人出手購屋，如大S夫婦於12月砸下3.6億元入手「台北信義」頂樓戶；名模林志玲也以低於行情購入「力麒麒御」16樓戶； 11月也傳出黃子佼1.2億元購入新生北路「台北1號院」18樓戶。
陳炳辰認為，名人習慣購置頂樓，一方面視野景觀佳，另一方面也保有隱私，而名人買房對於社區知名度與行情的提升都有助力，是不錯的社區廣告。
2016年整體豪宅市場雖冷，卻也吸引不少名人出手購屋，如大S夫婦於12月砸下3.6億元入手「台北信義」頂樓戶；名模林志玲也以低於行情購入「力麒麒御」16樓戶； 11月也傳出黃子佼1.2億元購入新生北路「台北1號院」18樓戶。
陳炳辰認為，名人習慣購置頂樓，一方面視野景觀佳，另一方面也保有隱私，而名人買房對於社區知名度與行情的提升都有助力，是不錯的社區廣告。
松山區最貴「華固名鑄」單坪211.2萬元
2016/12/20
【詹宜軒╱台北報導】華固（2548）昨公告施工中的北市敦化北路都更案「華固名鑄」一次售出4戶含12車位，總金額11億6544萬元。據實價登錄，同時以單坪價格211.2萬元，拿下松山區最貴豪宅。
「華固名鑄」公告一次賣11.6億元共4戶。范厚民攝
一次售出11.6億
華固總經理洪嘉昇指出，4戶分由2組買方購買，購買總價皆超過5億元，因此依法公告。「華固名鑄」目前採預約制賞屋、並在公司內部設接待中心，買方身分格外保密。「華固名鑄」規劃100、132坪產品，可售戶數僅25戶，總銷80億元，現正興建中。華固對此案充滿信心，洪嘉昇強調：「不急售，到完工前都不會公開。」銷售4戶，華固預估處分個案利益率約為20~25%，約2.33~2.91億元。
「華固名鑄」基地正對台北市立體育場，定價成為焦點，公告以單價211萬餘元出售後，確定已超越松山區原豪宅王「文華苑」，在2013年由力晶創辦人黃崇仁，以單價209.98萬元創下的紀錄。
「華固名鑄」基地正對台北市立體育場，定價成為焦點，公告以單價211萬餘元出售後，確定已超越松山區原豪宅王「文華苑」，在2013年由力晶創辦人黃崇仁，以單價209.98萬元創下的紀錄。
2017 Q4房市落底 李同榮提：5大趨勢2大商機10大理由
2016-12-30 15:09:44 經濟日報 李同榮
2016經過政黨輪替，新政府百廢待舉，國內外政經局勢混亂，股市房市交易量急凍，面對未來，2017年房地產走勢眾說紛紜，本人再次堅持先前一貫預測：「2017 Q4房市將落底」。同時，在此提出此波房市落底的5大趨勢2大商機及10大理由。
在市場樂觀聲中，要精準預測轉折點，在市場悲觀聲中，要精準預測落底時點
2009年在市場一片悲觀聲中，本人看準遺贈稅降低資金將大量回流的威力，精準預測房市仍有3年～4年末升段行情。2011年在房市飆漲聲中，再次精凖預測2014年Q4房市將反轉向下。這兩年房市在下跌趨勢中，幾乎所有專家學者看壞長期房市，紛紛預測會有八到十年寒冬，本人卻早在2015年就大膽預測，房市將於2017年Q4落底。在此，我們更精準的提出對2017年房市的「5＋2」大預測，即房市5大趨勢發展與2大翻轉商機。
2017房市發展的5大趨勢
（一）房市政策鬆綁
(1)未確定打房因素消失
(2)自住首購利多政策將出籠
（二）房市交易量脫離谷底
(1)2017年Q1房市政策將逐漸鬆綁，未確定因素消除，振興經濟利多方案逐步出籠。
(2)2017年Q2交易量將逐漸回溫，積壓三年遞延性買盤開始進場。
（三）2017年Q4房市落底
(1)2017 Q2北市低總價房市止跌
(2)2017年Q3，購屋信心增強，雙北房市加速趕底，跌幅趨近滿足點
(3)2017年Q4北市高總價止跌，豪宅交易量提升，房價正式落㡳
(4)北市房價率先落底，依次為新北丶桃竹及中南部
(5)北市大安區為房價落底指標
（四）新住宅法上路，社宅推動元年，成敗未定
2017新住宅法上路，有利社宅推動，但執行政策漏洞不少，執行障礙重重，成敗未定。
（五）都市更新大翻轉年代
2017都更條例在難産中破繭而出，開展都會新風貌的未來
(1)都更條例修法版本林立，各方勢力較勁，但立院一定會協商完成
(2)防災型都更條例將優先列為考量，才能有效推動都更
未來房市2大翻轉商機，2大產品將敗部復活
（一）觀光事業大建設商機：觀光休閒商用不動產短空長多，將敗部復活
(1)觀光政策利多：台灣觀光受制陸客，短空長多，政府一定會有政策，若新政府能利用天然絶對優勢，強化交通與硬體建設與軟體創新服務，建構台灣成為國際觀光旅遊勝地，成為國際美食旅遊島，不但能吸引國際觀光客，擺脫陸客鋭減困境，更可刺激國內旅遊市場。
(2)開發東西部山海環線交通與景點，帶動主題休閒旅遊，相對帶動觀光休閒商用不動產長線商機。
（二）都市更新大翻轉商機：豪宅市場短空長多，將敗部復活。
短線新豪宅逢低承接，長線新智能豪宅，展現都會新風貌。
(1)智能創新豪宅長線商機
都更翻轉年代，與智能對話的新頂級豪宅將獨領風騷，並帶動新都會新發展新風貌，相對與市場價格脫勾，有機會再創新高。
(2)短線豪宅逢低危機入市
目前豪宅在市場信心脆弱，交易量窒息幾近崩潰的狀況下，但都更翻轉的預期，將帶動豪宅敗部復活，選擇價格跌幅頗深的產品危機入市，逢低買進，將是此波市場落底前最具投資價值的潛力產品。
從「基本面」「技術面」「政策面」分析房市落底的十大理由：
（一）國際反全球化經濟情勢，政府被迫強化內需
(1)三大黑天鵝事件的影響：英國脫歐引發歐盟解體危機與美國川普反全球化貿易保護主義以及菲律賓杜特蒂連中親日反美引起美中區域制衡的戰略調整。
(2)中國制衡美國與圍剿台灣的政經政策，是最未確定的大黒天鵝。
上述兩大因素都可能造成壓縮台灣的外貿與出口成長，對台灣經濟成長率會產生直接性影響，台灣必須加強內需刺激經濟成長。
（二）台灣經濟成長不樂觀，政府打房政策鬆綁
八年經濟負成長魔咒：
2001年陳水扁執政第二年經濟成長率－1.57，2009年馬英久執政第二年經濟成長率－1.26，2017年小英執政第二年預估經濟成長率1.73，（事實上八年經濟負成長魔咒提早一年發生在2015Q3-2016Q2四季平均經濟成長率為負成長，由於比較前期基期低，可望2017成長率在1-2之間，但這樣的經濟成長率對台灣而言相當不利，在各國貿易保護主義盛行下，台灣唯有強化內需才能刺激經濟成長，而都更促進丶廣建社宅都有助擴大內需，而房市各項不利限制政策與稅制勢將逐漸鬆綁。
（三）「利率」持續低檔，有利房價支撐
美國聯準會14日宣布升息1碼，並預估明年再升息三次。但短期因國內超額儲蓄過多，升息機率不大，中期也僅會微幅上調，對房市影響不大。低利率環境下，房地產不易泡沫化，對市場信心較具穩定性。
（四）「稅制」不確定因素消失，有助購屋信心
錯誤稅制打房與房產持有稅未確定因素，是這波房市交易量無法回升主要關鍵。房地合一稅上路後利空鈍化，北市房屋稅合理調降，未確定因素消失後，對市場信心恢復有幫助，預期在自住優惠政策原則下，對首購與低總價市場的交易量復甦有利。
（五）「匯率」影響海外投資，加強國內房產長期投資信心
美元強勁升值，資金由世界各地抽回，亞洲與新興國家相對貶值，對出口稍有助益但也會因全球需求降低而抵銷效果。
對海外房市影響：投資海外市場須比較增值潛力扣除匯損及稅率後的淨投報率。海外投資者將慎選標的，資金流失收歛，對國內房市長期投資信心相對增強。
（六）「資金面」充沛，長期有利房市
台灣超額儲蓄累積達十年來達12兆之多，近年因遺贈稅降低，資金大筆回流，近期台商資金也逐漸回流，顯示國內資金充沛，但超額儲蓄也顯示國內投資不振現象。依中央銀行11月公布國際收支，台灣金融帳淨資產連續25季超過六年淨流出，續創新高，累計流出規模2,841.9億美元，折合台灣資金流出新台幣逾9兆元，可興建157棟台北101大樓，或20條高鐵，更顯示台灣的政經環境讓人民缺乏投資信心。
（七）強化公共建設，有利房市正向發展
政府正積極籌劃擴大公共工程與交通建設，並加速新北三環三缐交通工程進度，同時啓動廣建社宅規劃，政府若能引導過剩的民間資金與壽險資金投入公共建設，將有助房地產更穩健的發展。
（八）從需求面分析，遞延性需求買盤逐漸回流
這五年來房市短線炒作的假性需求已消失，而台灣雖面臨2025人口負成長，住宅需求降低威脅，但購屋空間需求加大應可彌補這塊缺口。台北市每一平方公里人口約一萬人，歷年都排名全世界城市人口密度最高前十名，雙北市因人口密度高，因此房價有一定的支撐力，至於房價所得比偏高所引起的民怨，將會因社會住宅啓動而降低。
另外，從2014下半年房市反轉向下到2017年上半年，足足累積三年該買不買在觀望等待的遞延性買盤，雙北市約有8萬戶以上，將會因政策鬆綁等等利多因素而迅速歸隊積極進場，預期低總價市場會率先止跌。
（九）從技術面分析，三年房市跌幅趨近滿足點，房價獲支撐
從2014Q3房價反轉至今，台北市跌幅達17%，預計到明年底，低總價跌幅在5%上下，高總價跌幅在10%上下，此波下跌趨勢整體跌幅達25％左右，已趨近技術面跌幅滿足點，從高點到低點的時間長達三年，也比過去四大循環的反轉期多一倍消化時間，另外從這波多頭起漲的漲幅（每坪25萬漲到64.5萬，合計漲幅約40萬）的五分之二強勢回跌空間，台北市平均24年中古屋每坪單價回跌到50萬獲支撐，也屬合理的推斷。
（十）從「政策面」分析，房市利多將不斷
兩岸因九二沒共識，以及獨派勢力高漲，對兩岸投入不可預期的風險變數，預期中共應會有更多除了文攻武嚇的政經圍剿策略對台施壓，預期新政府要應付外患隱憂，就會在執政第二年提出振興經濟的有利政策，包括對房市政策的鬆綁與利多，以及幫助年輕人首購成家的優惠措施。
綜上所述，房市在2017 Q4落底後，不會有太大強勁的反彈，2018到2020年間，房市將回歸基本面，視經濟成長動力而小幅盤整，交易量也會在政策穩定下，逐年回溫。
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