豪宅求售／業者：投資客釋出 短期難降價

2014/03/09

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】觀察各大房仲網站待售豪宅，大台北目前有數十件總價逾2億元的豪宅求售，其中包括「宏盛信義帝寶」、「國美國家美術館」、「冠德遠見」、「慕夏四季」等指標豪宅社區，都有數戶供給釋出，業者認為，多為投資置產型賣方釋出，短期仍難見賣方降價。
2008年金融海嘯前後大量推出的豪宅案，目前屋齡多半仍在三年以內，吸引不少投資、置產型高資產族群追價進場，隨實價登錄揭露豪宅真實成交價，逐步墊高高總價市場對豪宅價格的認知。除信義計劃區外，台北市蛋黃區的大安區、松山區、天母地區亦有不少豪宅社區，也有總價逾2億元的中古豪宅物件供給釋出，較知名的豪宅社區還包括「仁愛築綠」、「頂高麗景」、「仁愛麗景」、「九仰」、「國美森美館」等。
永慶房產集團首席房產顧問葉國華表示，近幾年台北市豪宅市場增值幅度不小，即使因為奢侈稅、政府查稅與實價登錄政策，使豪宅交易量減少，但屋主口袋深、普遍取得成本相對低廉，即使目前買方進場速度放緩，但仍難見賣方降價。

Read More

豪宅開高價 文華苑每坪419萬求售

2014/03/09

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】即使打炒房政策持續，近來仍有不少豪宅屋主開高價求售，測試高總價市場接受度。觀察房仲網站待售物件，「文華苑」8樓戶別開價每坪419萬元求售、「皇翔御琚」12樓戶別開價每坪309萬元，不少豪宅社區都有釋出，以高出實價登錄行情二至三成求售。
最受矚目的就是，「文華苑」其中一戶8樓戶別在不少房仲網站上架待售，開價11.76億元，坪數338.8坪，其中包括67.9坪車位，換算單價每坪419萬元，堪稱房仲銷售最高單價及總價的單一豪宅物件。以實價登錄資訊觀察，「文華苑」迄今已有21筆實價資訊，多為2009年4至7月間該案預售時登錄，隨樓層高低差異，最低單價為2樓戶別每坪101.8萬元、最高單價為11樓戶別每坪140.1萬元。
近年台北市豪宅價格直線攀升，加上「文華苑」完工成屋後供給釋出，屋主開價每坪逾400萬元，雖然目前沒有成交行情可供參考，以取得成本推估及目前實價揭露全台豪宅最高單價約近每坪300萬元觀察，屋主潛在獲利空間逾一倍。
近期高價釋出豪宅物件有增加趨勢，目前實價登錄的第二豪宅「皇翔御琚」也有一戶12樓戶別，權狀213.15坪，開價6.04億元在房仲網站上求售，單價約每坪309萬元，相較目前該社區實價登錄行情約每坪260萬至276萬元，約高出15%。
目前包括「宏盛信義帝寶」、「頂高麗景」、「國美國家美術館」、「慕夏四季」、「仁愛麗景」等豪宅社區，都有單價逾200萬元的戶別釋出。

圖／經濟日報提供

Read More

升息風起 三商銀拉高房貸利率

2014/03/22

【經濟日報╱記者郭幸宜／台北報導】

圖／經濟日報提供

美國聯準會（Fed）量化寬鬆（QE）政策退場態度明確，聯準會主席葉倫相關談話，被視為明年春天可能升息，引起市場關注，台灣央行是否也會把升息時程提前。據了解，台灣市場近期已吹起升息風，由三商銀打頭陣，陸續把房貸利率向上提升，絕大多數案件利率2%起跳。
三商銀並配合將房貸放款成數降至五成左右，三商銀主管說，上述調整的主要目的，就是為了因應市場利率反轉可能造成的風險。
事實上，以企業金融為主力業務的三商銀，持續在此波利率反轉過程中，扮演領頭羊的角色。數月前，即以金管會要求不准殺價競爭為由，拒絕參加台銀的低利聯貸案，迫使台銀最後重新協調客戶，把聯貸案的利率進行加碼。如今又搶先在央行理監事會議舉行前，讓房貸利率有所反映，引起市場關注。
三商銀有默契的調升新承作房貸利率，近日更加強政策的落實。其中首購自住客貸款利率從2%~2.1%利率起跳。
若是同一人名下擁有兩棟房者，會被定義為「投資客」，放款利率至少2.5%起跳，部分方案利率更逼近3%。
三商銀主管表示，調升房貸利率主要是嗅到房市熱度有降溫跡象，擔心房市泡沫化，有必要採取行動因應風險，故拉高放款利率，並降低可貸成數，目前可貸成數約五成上下。
以一銀為例，主管表示，今年房貸業務可能在利率調升、貸款成數下降的影響下，導致今年放款量零成長，顯見銀行對房貸業務後市相對保守。
房貸業務量不大的彰銀，也開始跟進拉高房貸利率。彰銀表示，首購族首年放款利率最低仍有機會談到1.9%，但這是極少的情況，且第二年起利率都2%起跳，未來放款將集中在大台北精華地段，減少中南部地區放款。
三商銀主管指出，儘管預期中央銀行理監事會議，仍將維持利率不變，「但升息是遲早的事」，加上房市交易已不若往年熱絡，擔心未來房貸放款風險大增，因此提前走一步，並提醒房貸支出占家庭所得比重超過三成的房貸戶，需更加審慎留意利率上升的風險。

Read More

小巨蛋生活圈 漲相佳

2014/03/08

【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】

圖／經濟日報提供

捷運松山線將在年底通車，沿線站點房價在近兩年漲幅達一至兩成，其中漲幅最高為台北小巨蛋周邊，中古屋行情每坪站上8字頭。
加上鄰近市立體育場，擁有敦化國中、敦化國小雙明星學區優勢，未來捷運松山線通車後，房價仍具想像空間。

圖／經濟日報提供

台北小巨蛋生活圈近敦化北路，區內多辦公大樓，為北市指標的辦公商圈之一南京敦北商圈。周邊除了辦公大樓，有微風百貨南京店、IKEA、松山運動中心、台北體育館等設施，生活機能完整，此外，在南京東路四段133巷內有不少小吃，方便外食族。

中古屋坪價 站上8字頭

生活圈區內，除了有即將通車的捷運松山線，也近捷運文湖站的南京東路站，此外，南京東路上公車路線頻繁，南來北往方便，推升區內的辦公大樓行情，維持不錯水準。區內的辦公大樓，普遍屋齡約20至25年，每坪行情70萬至75萬元。
區內也有不少住辦混合大樓產品，以南京東路四段第一排的住辦大樓為例，每坪行情70萬至75萬元。區內公寓行情更高過住辦大樓、商辦大樓，南京東路四段北側的公寓，目前每坪行情70萬至80萬元，其中最受注目的是，具都更話題的「聯合新村」，屋主惜售心態強，近期未有物件釋出。
南京東路四段南側的中古華廈，每坪行情約80萬元，新房子則站穩百萬行情，區內的指標社區、屋齡三年多的豪宅「久石讓」，目前每坪行情約120萬元，總價落於8,000萬至1億元。
信義房屋南京店專案經理蔡惠生表示，過去兩年附近的房價，每年年成長7%至8%，兩年房價漲幅達15%，今年開春以來，因房價邁入8字頭，漲幅速度趨緩；但看好年底捷運松山線通車，人行道、路樹整頓好後，可望帶動新一波的房價漲幅。

700萬小套房 還有得買

蔡惠生指出，目前區內的產品最低總價帶為700萬至800萬元，權狀10坪左右的小套房，若小環境較差，700萬至800萬元可購得；但公寓產品，總價帶拉到2,000萬元以上。
若想購買較低價的住宅，則可以考慮較遠、屋齡近20年的國宅「松山新城」，目前每坪行情60萬至65萬元。專家指出，目前小巨蛋周邊的房價基期墊高；但捷運南京三民站可能因捷運路線的貫穿，有機會拉近與小巨蛋周邊的房價。

Read More

核實認定 稅額差很大

2014/03/10

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】近五年內取得的豪宅案件大多數都是屬於可查證取得成本交易資料的標的，採用核實認定課稅，稅額是無法查證成本的四至六倍以上。
此外，各地豪宅的房地比差異大，由於以建物占房地合計比重計算，即使出售獲利金額相同，所課稅額的差距可能達九倍以上。
房仲業者以幾宗實際豪宅成交案例計算，「能否查證取得成本」的售屋所得稅額差距極大。大師房屋董事長陳建慶表示，以出售一戶「仁愛帝寶」淨獲利1.8億元為例，採用核實認定需課1,800萬元所得稅，但若無法查證取得成本採用新制豪宅稅，僅需課約450萬元。
此外，目前售屋所得稅的課徵標的是「建物」，以房屋評定現值占房地合計比率計算，台北市各豪宅房地比普遍約20%至25%，但實際上各豪宅案的房地比差異極大，例如位於信義路上的「勤美璞真」建物占46%，位於陽明山別墅的「過院來」僅占5%，即使兩者出售的淨獲利相同，應繳所得稅將差九倍以上。

Read More

投資客敢追 套房價逼豪宅

2014/03/08

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】歷經房貸管制、奢侈稅洗禮，北市套房近一、兩年重新在市場活躍，近數月來，房價更一路衝高，截至目前已有5棟套房大樓，最高成交價突破每坪150萬元，最高達166萬元，不少業者認為今年有機會挑戰一坪200萬元大關。
根據實價資料，目前單價超過150萬元的套房分別是「仁愛A+」、「新世界」、「菁選集」、「法意」及「仁愛米蘭」，其中新世界位於信義計畫區，其他則都在大安區。
最貴的是仁愛A+，去年下半年以來成交價格多在每坪160萬元以上，最貴一戶達166.6萬元，權狀10坪左右的住宅，扣掉公設，室內坪數不到7坪，但成交價都在1600萬元。
新世界排名第二，此一套房產品位於信義計畫區松勤街，日前有一戶以162萬元成交。另三棟「菁選集」、「法意」、「仁愛米蘭」分別位於信義路3段、2段及仁愛路4段。
台灣房屋市場經理劉志雄表示，北市套房因貸款不易，一度滯銷，但由於北市房價持續上漲，一般三房物件，普通民眾已都買不起，甚至兩房都有困難，許多希望留在市區的民眾轉而買坪數較小，總價較低的套房產品，因此帶動套房市場復甦。
另一方面，去年實價揭露豪宅產品「皇翔御琚」以每坪276萬元成交，「帝寶」更以近300萬元的每坪298萬元成交，許多置產族、投資客認為套房比豪宅更容易創高價格，勇於追價，因此讓北市套房每坪單價屢創新高。
劉志雄認為，由於北市套房投資風仍盛，今年成交價可能會持續上揚，特別是同時擁有學區、捷運、地段，並有良好管理的套房產品，可能再創新高價。

Read More

明星學區 價格保證

2014/03/08

【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】信義房屋南京店專案經理蔡惠生表示，台北小巨蛋生活圈內有兩至三成的買方為了學區而購屋，但區內部分學區不屬雙敦位置，購屋前要留意。
若為了學區購屋，可考慮成交量較大的「敦化香榭」，每坪70萬至75萬元，「微風麗弗」挑高3米6，成交每坪100萬至110萬元。屋齡較新的小套房，包括挑高4米2的「敦化雅極」，每坪行情120萬至130萬元；挑高4米5的「小阿曼」，每坪行情130萬至135萬元，總價帶1,600萬至1,800萬元。
除了可以考慮小套房，也可考慮大坪數產品，如學區內的北寧路周邊的「敦化林園」、「敦北園中園」等知名中古社區，但因周邊居住品質佳、轉手率低，即使中古屋、價格仍居高不下，每坪行情100萬至110萬元。
蔡惠生指出，學區內的小套房「敦化香榭」，因附近有變電所，因此房價相對其他設籍小套房便宜，每坪行情70萬至75萬元。

Read More