2016-01-02
近來房市轉冷，成交量不斷下跌，但高端豪宅仍有其獨有市場，據台灣房屋統計2015年實價揭露資訊，台北市豪宅TOP10以7月交易的「宜華國際大直旅館開發案」共構飯店式住宅「西華富邦」奪冠，每坪單價290.6萬元除了刷新大直豪宅最高紀錄，還擠下1月以279.8萬元交易的知名豪宅「仁愛帝寶」，呈現房市盤整期最大亮點。
而豪宅租賃市場也是房市焦點，政府打房讓豪宅買賣成交凍結，屋主紛紛轉為出租彌補豪宅稅缺口，近來許多頂級豪宅釋出租約，香港商匯泓不動產看好台灣豪宅租賃市場，去年跨海投資成立台灣最大型的指標豪宅租賃公司，囊括北台灣所有豪宅出租物件，香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫分析，受到豪宅價格下修影響，2015年豪宅租金約降價1成，但釋出與看屋租客增加3成，成為不動產市場中的另一波轉機。
觀望2016年豪宅買賣與租賃市場，矚目焦點還是在知名豪宅聚落的信義區、大安區，以及走水岸路線的中山大直地段，在房市未全面轉強之際，較不易看到耳目一新的豪宅社區竄起。陳炳辰認為，2016年本為區域房市與特定類型物件市場，金字塔頂端客戶不是沒有出手機率，像是實價未揭露的「松濤苑」、「皇翔御琚」都在2015年下半年出現買家，且「松濤苑」推估有單價248萬元身價，房價抗跌性強者恆強的L型化趨勢持續。
大師房屋董事長陳建慶分析，2015年豪宅房市買氣相當冰冷，2016年的來臨宣告了房地產輕稅時代結束，尤其購買2014年7月1日後取得使照的豪宅，其豪宅稅更是動輒一兩百萬元，觀望2016年買氣，預估市場仍難有起色，目前3~5%降價對買方仍無感，未來價格下修10~15%為正常幅度，也才能有機會成交，若有機會修改稅制，豪宅市場才能解凍。
專家意見
過去高資產客戶喜愛置產豪宅，不但增值利潤高，空置期間也有相當的租賃市場，讓豪宅產品曾蔚為投資熱潮，銷售速度驚人。但近來受政府打房、祭出豪宅稅影響，豪宅市場進入寒冬，價格不斷下修，租金行情也約下降1成，不過相對的，高端物件釋出租約增加2~3成，口袋深的看屋租客也增加3成，豪宅租賃與提供完整的物管服務成為許多企業主減輕重稅負擔的出口，也成為現今不動產市場中的新興轉機與商機。
記者葉思含／專題報導、攝影／黃柏榮
豪宅市場進入寒冬，不過2015年仍有指標豪宅創下高價，如「西華富邦」以單價290.6萬元刷新大直紀錄，打敗「仁愛帝寶」成為焦點，其他豪宅多半下修，專家表示，受高價宅成交凍結影響，近來豪宅紛紛轉為出租填補重稅資金缺口，豪宅租賃成為新一波不動產市場轉機與商機。「仁愛帝寶」知名度最高，2015年以單價279.8萬元位居豪宅第2名。
大直水岸豪宅「輕井澤」位居北市第4名，每坪單價209萬元。
2015年北市豪宅以「宜華國際大直旅館開發案」共構飯店式住宅「西華富邦」奪冠，每坪單價290.6萬元。
2015年「文華苑」創下社區新高價，每坪205.4萬元，租金開價55萬元。
「元大栢悅」正面敦南林蔭，排名TOP3，也吸引許多高端客戶要求租賃。
豪宅抗跌性高 前5名單價均破200萬元
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台北市高價豪宅指標價格約落在單價200萬元，俗稱200萬俱樂部，2015年前5名都具備這樣的實力，除了「西華富邦」，「文華苑」也出現創下該社區交易新高的紀錄，房市冷靜期對於豪宅市場衝擊層面，在於創新高的產品不多，目前市道偏冷下「仁愛帝寶」僅下修6.2%，抗跌性可見一斑，其他豪宅社區呈現小幅下跌，最大跌幅不出1成，都非最低成交價，顯見豪宅物件相較其他產品仍具備價格支撐力。而豪宅租賃市場也是房市焦點，政府打房讓豪宅買賣成交凍結，屋主紛紛轉為出租彌補豪宅稅缺口，近來許多頂級豪宅釋出租約，香港商匯泓不動產看好台灣豪宅租賃市場，去年跨海投資成立台灣最大型的指標豪宅租賃公司，囊括北台灣所有豪宅出租物件，香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫分析，受到豪宅價格下修影響，2015年豪宅租金約降價1成，但釋出與看屋租客增加3成，成為不動產市場中的另一波轉機。
市場冷、稅負高 豪宅轉售為租
吳懿倫透露，豪宅稅動輒百萬以上，又逢買賣市場寒冬，許多豪宅屋主紛紛將名下豪宅裝潢後出租，以每月數十萬元不等的租金行情貼補沉重的稅負，目前「西華富邦」僅有1戶約150坪物件出租，租金開價40萬元，由於「西華富邦」為大直最頂級豪宅社區，與台北萬豪酒店為共構開發案，享有飯店式管理服務，開出40萬元價格依舊吸引許多外交官、上市公司老闆看屋，另外「仁愛帝寶」、「元大栢悅」也都是指名度相當高的豪宅，這些租賃豪宅客戶中有8成為駐台代表的總裁、CEO與知名人士，皆一律要求簽訂保密條款，以及要求國外匯款交易並直接預付1年租金，為相當獨特的市場。觀望2016年 大安信義大直仍是焦點
陳炳辰說，豪宅屋主若以資產配置出發，出租行為就是附加價值，顯然投資報酬率並非首要考量，屋主出租心態傾向避險、彌補重稅資金缺口，且對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合所需。觀望2016年豪宅買賣與租賃市場，矚目焦點還是在知名豪宅聚落的信義區、大安區，以及走水岸路線的中山大直地段，在房市未全面轉強之際，較不易看到耳目一新的豪宅社區竄起。陳炳辰認為，2016年本為區域房市與特定類型物件市場，金字塔頂端客戶不是沒有出手機率，像是實價未揭露的「松濤苑」、「皇翔御琚」都在2015年下半年出現買家，且「松濤苑」推估有單價248萬元身價，房價抗跌性強者恆強的L型化趨勢持續。
大師房屋董事長陳建慶分析，2015年豪宅房市買氣相當冰冷，2016年的來臨宣告了房地產輕稅時代結束，尤其購買2014年7月1日後取得使照的豪宅，其豪宅稅更是動輒一兩百萬元，觀望2016年買氣，預估市場仍難有起色，目前3~5%降價對買方仍無感，未來價格下修10~15%為正常幅度，也才能有機會成交，若有機會修改稅制，豪宅市場才能解凍。
